Typy hypotekárnych úverov na trhu dlhopisov. Hypotekárne cenné papiere. Prax svetových skúseností v porovnaní s ruskými podmienkami. Hodnota nového finančného nástroja

Podstata a účel cenných papierov krytých hypotékou

Definícia 1

Hypotéka cenné papiere(ICB) sú dlhové cenné papiere, ktorými sa refinancujú investície bankovej inštitúcie do hypotekárnych úverov. Inými slovami, ide o cenné papiere kryté hypotékou.

Aby sme lepšie pochopili podstatu a účel PBS, mali by sme poukázať na najjednoduchší príklad mechanizmu fungovania týchto finančných nástrojov.

Príklad 1

Finančná inštitúcia vydá hypotekárny úver na 200 000 USD a okamžite vydá cenné papiere kryté hypotékou na túto sumu. Investor, ktorý kúpil MCB, v skutočnosti vráti bankovej inštitúcii sumu, ktorú minul, a ktorú teraz môže vydať inému dlžníkovi. Banka po predaji cenných papierov zabezpečených hypotékou ich začne splácať z prostriedkov vrátených dlžníkmi. 200 000 a za túto sumu okamžite vydá cenné papiere kryté hypotékou. Investor, ktorý kúpil MCB, v skutočnosti vráti bankovej inštitúcii sumu, ktorú minul, a ktorú teraz môže vydať inému dlžníkovi. Banka po predaji cenných papierov zabezpečených hypotékou ich začne splácať z prostriedkov vrátených dlžníkmi.

Obľúbenosť tohto typu finančných nástrojov je spôsobená tým, že cenné papiere sú poskytované nehnuteľnosťami. Výnos tohto druhu cenných papierov zase zabezpečuje hodnota nehnuteľnosti (ktorá vo všeobecnosti z roka na rok rastie o niekoľko percent).

Vo vyspelých krajinách sú investície do hypotekárnych cenných papierov spravidla klasifikované ako dlhodobé. V Ruskej federácii však investori vzhľadom na ekonomickú nestabilitu, ako aj relatívnu nedostatočnú rozvinutosť finančného trhu preferujú oveľa kratšie lehoty (3-5 rokov).

Hlavné črty ICB

Väčšina charakteristické znaky cenné papiere kryté hypotékou sú nasledovné:

• istina dlhu z týchto cenných papierov sa spláca pravidelne, a nie jednou sumou na konci obdobia, ako je to v prípade bežných dlhopisov
• výška zaplatenej sumy a počet splátok sa môžu líšiť (v závislosti od toho, či dlžník hypotéku splatí predčasne; ak je napríklad úver uzavretý predčasne, potom v tomto prípade banka splatí papier zakúpený investorom v predstihu)
• cenné papiere kryté hypotékou majú relatívne nízku likviditu (jedným z dôvodov je ich vysoká cena)
• PBS sú považované za jeden z najspoľahlivejších finančných nástrojov, keďže majú reálnu záruku (nespornou výhodou je, že do nich investujú veľkí inštitucionálni investori: poisťovne, veľké banky, dôchodkové fondy, podielové fondy, štát atď.)
• výnos MBS závisí od úrokovej sadzby hypotéky (výnosnosť týchto cenných papierov je spravidla vyššia ako priemerná sadzba bankových vkladov a štátnych dlhopisov).

Hlavné typy ICB

Existujú tri hlavné typy:

• Hypotéka - registrovaný cenný papier, ktorý dáva svojmu majiteľovi právo prijímať finančné prostriedky, ktoré mu patria, zabezpečené nehnuteľnosťou
• Hypotekárne záložné listy sú cenné papiere vydané v listinnej aj nedokumentárnej forme. Sú kryté hypotékami, nie nehnuteľnosťami. Krytie hypotékou predstavuje sumu, ktorú musia klienti zaplatiť banke na základe hypotekárnych zmlúv (táto suma zahŕňa hlavnú časť úveru a naakumulovaný úrok). Banka však nemá právo vydať takéto dlhopisy za sumu vyššiu, ako očakáva, že dostane od svojich dlžníkov.
• Hypotekárny podielový list je cenný papier na meno, ktorý nemá nominálnu hodnotu, ale len špecifikuje podiel investora na krytí hypotéky. Takéto certifikáty môžu vydávať iba špeciálne organizácie, ktoré majú licenciu na prácu s podielovými fondmi alebo fondmi private equity. penzijné fondy. Pre čo najrýchlejšiu návratnosť investície rozdeľujú nadobudnuté práva na niekoľko častí. Napríklad investor získal právo vrátiť mu 10 miliónov rubľov. väzbou. Toto právo sa potom rozdelilo na 5,3 a 2 milióny rubľov. a predali nasledujúcim investorom, čo umožnilo oveľa rýchlejšie získať späť investície.

Hypotekárne záložné listy sú typom dlhových cenných papierov. Operácie s nimi sú veľmi obľúbené v zahraničí, najmä v USA. S rozvojom hypotekárneho trhu si obchody s týmito cennými papiermi získavajú čoraz väčšiu obľubu aj v Rusku. Hoci domáce banky sú stále veľmi vzdialené od ukazovateľov iných krajín. Pomocou tohto finančného nástroja môžu prilákať lacné dodatočné financovanie, ktoré ho nasmeruje na poskytovanie úverov obyvateľom.

Základné pojmy a typy

Hypotekárne záložné listy sú dlhové cenné papiere, ktoré sú zabezpečené nehnuteľnosťou založenou na vydaných hypotekárnych úveroch. Ich hlavnou úlohou je pomáhať finančným inštitúciám získať lacné zdroje, ktoré je možné použiť na poskytovanie nových úverov na bývanie. Trh s dlhopismi je regulovaný federálnym zákonom č. 152 z 11. novembra 2003.

Priťahovanie peňazí na splátky hypoték bankami sa vykonáva pomocou špeciálneho mechanizmu nazývaného sekuritizácia. S jeho pomocou si banky vyberajú úvery na kúpu nehnuteľností s vysokou úrovňou splácania a premieňajú ich na dlhové cenné papiere. Finančné inštitúcie môžu buď vydať zabezpečené dlhopisy samy, alebo previesť dlhové záväzky z úverov na hypotekárneho agenta, ktorý už vydá ďalšie hypotekárne záložné listy.

Krytie hypotékou je požiadavka na splatenie dlhu a úrokov z úverových zmlúv, úverových zmlúv, hypoték, ako aj z hypotekárnych podielových listov. Nie každý úver na bývanie sa dá pokryť. Zahŕňa len tie záväzky, ktoré spĺňajú nasledujúce parametre:

1. Zostatok dlhu nepresahuje 80 % trhovej hodnoty kolaterálu.
2. V zabezpečovacej zmluve nie je ustanovená výmena majetku bez súhlasu veriteľa.
3. Predmet záložného práva musí byť poistený proti riziku straty alebo poškodenia.
4. Predmetom zmluvy o pôžičke alebo zmluvy o pôžičke môže byť len hotovosť.

Hypotekárne krytie nemôže zahŕňať kolaterál, ktorý slúži ako kolaterál pre nedobytné pohľadávky.

Tieto väzby sa vyznačujú nasledujúcimi parametrami:

1. Pravidelné splácanie záväzkov voči držiteľom cenných papierov. Zvyčajne sú splácané na mesačnej báze podobne ako splácanie záväzkov dlžníkom v súlade so splátkovým kalendárom.
2. Platba dlhopisu pozostáva z dvoch častí: úroku a amortizácie (splatenie pôžičkového orgánu). Vzhľadom na špecifiká splácania istiny dlhu je potrebné poznamenať, že splácanie odpisov môže byť vykonané v súlade s harmonogramom, ako aj predčasné alebo úplné. To znamená, že dlžník v prítomnosti voľných peňazí môže splniť svoje záväzky v predstihu, čo vedie k splateniu dlhopisov v predstihu.
3. Úroveň ziskovosti cenných papierov je priamo ovplyvnená úrovňou ich rizika. Čím je pravdepodobnejšie, že dlh nebude zaplatený, tým vyššia bude úroková sadzba. Prítomnosť likvidného zabezpečenia úveru má pozitívny vplyv, čo zvyšuje šance na včasné splatenie dlhu.

Cenné papiere kryté hypotékou (MBS) sú z týchto druhov:

• hypotekárne záložné listy;
• hypotekárny podielový list;
• hypotéku.

Zvážme ich podrobnejšie. Prvým z nich je dlhový cenný papier na meno alebo na doručiteľa, ktorého splnenie je úplne alebo čiastočne zabezpečené záložným právom na krytie hypotéky. To posledné znamená, že majiteľ cenného papiera má právo požadovať vrátenie dlhu a úrokov na úkor nehnuteľnosti, ktorá slúži ako zábezpeka úveru. Vydanie takýchto cenných papierov môže vykonávať iba banka alebo hypotekárny agent (právnická osoba s príslušnou licenciou).

Hypotekárnym podielovým listom sa rozumejú cenné papiere na meno. Nemá menovitú hodnotu, oprávňuje svojho držiteľa na časť (podiel) nehnuteľnosti, ktorá je súčasťou hypotekárneho krytia, alebo na príslušné zverenecké hospodárenie záložných nehnuteľností. Hypotekárne certifikáty môžu vydávať iba akciové spoločnosti s licenciou vydanou centrálnou bankou na správu podielových listov, investícií alebo neštátnych PF. Prvou organizáciou v Ruskej federácii, ktorá vydala osvedčenia o účasti v roku 2012, bola správcovská spoločnosť GFT Capital.

Hypotéka je cenný papier na meno, ktorý slúži ako záruka splnenia peňažného záväzku zabezpečeného nehnuteľnosťou. Hypotéky zostavujú banky a podpisujú pri prevode bytu alebo domu ako zábezpeku za úver.

Princíp fungovania, emisie a nákupu cenných papierov

Hlavnou úlohou hypotekárnych záložných listov je pomôcť banke prilákať dodatočné zdroje, ktoré je možné nasmerovať na poskytovanie úverov obyvateľstvu. Inými slovami, finančná inštitúcia, ktorá aktívne financuje kúpu nehnuteľnosti, môže z času na čas potrebovať zdroje, aby mohla pokračovať v poskytovaní úverov a získavať úroky. A potrebné sumy môžete rýchlo získať predajom cenných papierov.

Spôsob fungovania hypotekárnych záložných listov jednoduchými slovami možno znázorniť nasledovne:

1. Banka vydáva hypotéky so sadzbou 12 – 14 % ročne, no má obmedzené voľné zdroje na poskytovanie nových úverov na kúpu nehnuteľností.
2. Potom, aby rýchlo prilákal nové peniaze použiteľné na úvery, vydáva dlhopisy zabezpečené splnením záväzkov z existujúcich hypotekárnych úverov.
3. Podmienečne je výnos vydaných cenných papierov 5-6% ročne. Výplatu dlhopisov stanovuje banka v čase emisie a závisí od mnohých faktorov, z ktorých hlavným je pravdepodobnosť nesplatenia zo strany klientov banky.

Banka tak láka prostriedky od investorov na poskytovanie nových úverov, pričom si zároveň ponechá časť príjmov zo starých.

Podľa súčasnej legislatívy môžu cenné papiere kryté hypotékou vydávať len banky a hypotekárny agenti. Úroky sa zvyčajne platia mesačne, najmenej však raz ročne.

Cenné papiere si môžete kúpiť na rôznych burzách. Predávajú ich banky aj hypotekárny agenti. Nákup realizuje buď priamo investor, alebo prostredníctvom účastníka burzy (maklera) uzavretím kúpnej zmluvy, zámeny alebo iným spôsobom.

Trh s hypotekárnymi cennými papiermi v Rusku

Prvýkrát sa o trhu cenných papierov krytých hypotékami v Ruskej federácii hovorilo v roku 2003. Na jeseň roku 2003 bol prijatý prvý federálny zákon „o hypotekárnych cenných papieroch“. Toto nariadenie zaviedlo dva nové pojmy: hypotekárne záložné listy a hypotekárny podielový list. Nové finančné nástroje zaujali predovšetkým rôzne poisťovne a investičné fondy, nie však pre ich ziskovosť, ale pre ich likviditu a úroveň spoľahlivosti. Zaručovali totiž stabilnú návratnosť investície.

Priekopníkom v emisii cenných papierov krytých hypotékou v Rusku bola špecializovaná hypotekárna organizácia GPB Ipoteka a iniciátorom emisie bola Gazprombank. Pôsobil aj ako depozitár a platobný agent. Ďalším priekopníkom na trhu bola AHML.

Od roku 2006 do roku 2012 išlo len o 16 emisií hypotekárnych cenných papierov, ktoré sa umiestnili medzi domácimi investormi. Vďaka tomu sa bankám podarilo prilákať asi 122 miliárd rubľov a 13 cezhraničných emisií v celkovom objeme viac ako 61 miliárd rubľov. Lídrom z hľadiska investícií bola AHML, ktorá prilákala 59,2 miliardy rubľov, druhé miesto obsadila banková skupina VTB, ktorá dokázala získať 45,3 miliardy rubľov v 6 transakciách. Uzatvára hodnotenie TOP-3 "GPB Ipoteka" s ukazovateľom 22,8 miliárd rubľov. Okrem toho VTB Bank plánuje obyvateľstvu aktívne predávať hypotekárne záložné listy a ponúkať im vyšší výnos ako vklady – až o 9 %.

Výhody a nebezpečenstvá pre účastníkov transakcie

Hlavné výhody, ktoré ICB majú:

• spoľahlivosť;
• dostupnosť;
• stabilná ziskovosť;
• vysoká likvidita.

Ich nevýhody sú:

• relatívne nízke výnosy
• vysoká pravdepodobnosť predčasného splatenia.

Navyše si treba uvedomiť, že práve MCB sa stali vinníkmi hypotekárnej krízy v roku 2008, ktorá začala v USA a následne prerástla do globálnej finančnej krízy. nekontrolované emisie, ako aj nízky level kolaterál viedol k tomu, že zhoršenie splátok úverov spôsobilo krach mnohých veľkých bánk, z ktorých najznámejšia je Lehman Brothers.

Neustály rast hypotekárneho trhu a cien nehnuteľností prispel k aktívnemu poskytovaniu hypoték fyzickým osobám bez riadneho overenia ich solventnosti. Mnohé banky sa totiž hnali za ziskom, a preto pod úvery, ktoré vydávali, hneď vydávali cenné papiere, ktoré predávali na burze. Peniaze, ktoré dostali, opäť smerovali na poskytovanie nových úverov na kúpu nehnuteľností. A celý proces začal odznova na novom.

Je zrejmé, že takáto finančná pyramída sa skôr či neskôr musela zrútiť, a to sa stalo na jeseň roku 2008. Prudký pokles trhová hodnota zabezpečenia, pokles platobnej schopnosti klientov a kvalita poskytovania úverov viedli k tomu, že mnohé cenné papiere stratili svoje zabezpečenie. A tie banky, ktoré ich vydali, si nesplnili svoje záväzky voči investorom a vyhlásili bankrot.

Napriek tomu sú hypotekárne záložné listy perspektívnym finančným nástrojom pre rozvoj bankového sektora a pre investorov zaujímavým spôsobom investovania.

Rozvoj hypotekárnych dotácií na bývanie v Rusku je jednou z hlavných úloh štátu. Úroková sadzba kolaterálu je však často na úrovni vysoký stupeňčo mnohým potenciálnym dlžníkom znemožňuje vziať si úver. Cenné papiere kryté hypotékou - cenné papiere kryté hypotékou, ktoré sú investičným mechanizmom, pomôžu podľa odborníkov vyrovnať výslednú nerovnováhu Peniaze. Majitelia spomínaných dokumentov sú schopní profitovať zo zmien ceny nehnuteľností, v dôsledku ktorých boli tieto cenné papiere vydané - centrálna banka. Súčasná situácia naznačuje, že sú umiestnené ako najžiadanejšie finančné dokumenty na trhu pôžičiek a cenných papierov.

Takéto cenné papiere obsahujúce vlastnícke práva predstavujú dlhové cenné papiere, ktoré reinvestujú investície úverových a finančných inštitúcií do hypotekárnych úverových liniek. To sa deje nasledujúcim spôsobom. Banková inštitúcia poskytla úvery napríklad na 50 miliónov rubľov a okamžite vydala osvedčenia o vlastníckych právach na rovnakú sumu. Investor, ktorý narazil na doklady o nehnuteľnosti, vráti banke vynaloženú sumu, ktorá okamžite putuje inému dlžníkovi ako úverový rámec. Po realizácii osvedčenia o majetku banka splatí vydanú sumu vratnými finančnými prostriedkami žiadateľa.

Tieto finančné nástroje získavajú na popularite, pretože sú kryté nehnuteľnosťami. Ich ziskovosť je daná nárastom hodnoty nehnuteľností, pričom ročne získajú určitý počet percentuálnych bodov. Za posledných 10-15 rokov dosiahol rast ziskovosti 400%, čo nedokáže zabezpečiť žiadny iný finančný mechanizmus. Investície do IC sú zvyčajne dlhodobé – až 20 rokov, no ruskí investori uprednostňujú kratšie, maximálne 5.

Možno je to krátke obdobie spôsobené nedostatkom dobrého právneho rámca, čo sa nedá povedať o európskom a americkom finančnom trhu. Áno, a naše banky majú dobrú finančnú základňu, čo ovplyvňuje ich neochotu zapojiť sa do majetkových certifikátov.

Vlastnosti cenných papierov krytých hypotékou

Zverejňovanie týchto majetkových potvrdení naberá na sebe rôzne špecifiká, ktoré však majú nejaké charakterové rysy, ako:

1. Držitelia takýchto dokumentov spravidla platia systematické platby. Líšia sa mesačne alebo štvrťročne.
2. Platby z majetku spojené po konsolidácii sa zvyčajne delia na dve časti – úroky a odpisy. Prvý sa týka použitia úverového rámca, druhý - jeho splatenie. Odpisy predstavujú aj dve plánované variácie.
3. Prvý sa aktivuje procedúrou systematického splácania úverového rámca, čo vedie k jeho úplnému splateniu pred koncom doby jeho platnosti. Firemné dlhopisy fungujú iným spôsobom. Línia sa do konca platnosti nepreplatí, je podporená len úhradou nominálnej hodnoty dlhopisu - kupónovej sadzby.
4. Predčasné splatenie linky je spôsobené schopnosťou dlžníka predčasne uzavrieť úver predajom nehnuteľnosti, ktorá bola pri uzavretí zmluvy záložným právom.

Samozrejme, spolu s tým majú certifikáty aj niektoré nevýhody, napríklad:

• nízka úroveň predajnosti;
• prítomnosť rizika predĺženého splácania, ktoré nie je vhodné na výpočet výnosu.

Medzi výhody je potrebné poznamenať primeranú úroveň právnej ochrany, dlhú životnosť a všeobecnú dostupnosť.

ICB v Rusku

Domáci trh testoval predmetné dlhopisy začiatkom 20. storočia, po nadobudnutí účinnosti zákona upravujúceho poskytovanie hypotekárnych úverov. Mnohých podnikateľov zaujala ich solídna právna ochrana, ľahká predajnosť. Takéto certifikáty sú zaujímavé pre investorov, ktorí chcú v budúcnosti investovať finančné prostriedky do nehnuteľností za účelom zisku.

Prijaté hypotekárne úvery legislatívneho rámca a neustále zvyšovanie počtu dlžníkov. Prax spotrebiteľského dotovania z minulých rokov sa ukázala ako atraktívna pre obyvateľstvo, komerčné finančné inštitúcie. Jeho objem sa každým rokom výrazne zvyšuje. Je to spôsobené rastom príjmov obyvateľstva, rozširovaním pôsobnosti bankových inštitúcií.

Okrem toho, že sa na domácom trhu objavili hypotekárne certifikáty, finančné inštitúcie začali vydávať hypotekárne kryté eurobondy. Charakterizujú ich tri tranže, ktoré sa líšia objemom, priradeným ratingom, ziskovosťou. Najstarší z nich má najvyšší výkon charakteristický pre ruské zásuvky. Obdobie obehu dokumentov je minimálne 29 rokov.

Hlavným zámerom emisie IBC je prilákať na kapitálový trh dlhodobé zdroje, ktoré budú použité na úvery obyvateľstvu. Patria sem aj dotácie, ktoré prešli štátna registrácia, dlhopisy nehnuteľného majetku založené Vneshtorgbank, poistené najväčšími ruskými poisťovacími agentúrami.

Vzťahy, ktoré vznikajú pri emisii, obehu cenných papierov, ich vystavovaní, okrem hypotekárnych dokumentov, upravuje federálny zákon o hypotekárnych cenných papieroch.

Typy ICB

Mnohé centrálne banky sú zastúpené dokumentmi zabezpečenými majetkom, rôznymi cennosťami, dlhopismi, hypotékami, úverovými certifikátmi.

Hypotéka

Opísaný nominálny dokument potvrdzuje právo jeho majiteľa na splnenie záväzku, ktorý je krytý zárukou nehnuteľnosťou. Funkcia hypotéky je určená na zrýchlenie obratu založenej nehnuteľnosti na základe prevodu peňažného dokladu. Prítomnosť tohto certifikátu vedie k uzatvoreniu hypotekárnej zmluvy, pričom hypotekárny certifikát je priradený k jeho priorite. Ak sa podmienky transakcie nezhodujú, obsah uvedeného dokumentu umožní nielen optimalizáciu, ale aj úpravy. Iné prípady znehodnotia papier, ako napríklad:

• porušenie postupu pri vydávaní papiera;
• prítomnosť existujúceho duplikátu v prípade straty originálu.

Kópiu dostanete iba na úrade pre registráciu hypotekárnych zmlúv.

Hypotekárne záložné listy

Uvedené dlhopisy sú vybavené krytím bývania, podľa ktorého sa vykonáva zmluva emitenta. Sú umiestnené ako nominálne cenné dokumenty. Dlhopis potvrdzuje vklad finančných prostriedkov jeho majiteľa, povinnosť emitenta vrátiť mu menovitú hodnotu tohto dlhopisu, peňažný príjem. V prípade zlyhania emitenta zmluvy oprávňuje jej vlastníka splniť požiadavku na krycí účet.

Hypotekárne záložné listy sú:

• obyčajný;
• štruktúrovaný.

Vydanie prvého vykonávajú hypotekárni veritelia, druhé - špecializované hypotekárne organizácie, ktoré sú zodpovedné za vykonávanie dohôd o týchto dokumentoch.

Hypotekárne záložné listy sa vydávajú nedokumentárnym spôsobom. Certifikát globálnej emisie dlhopisov obsahuje ich názov, odkazy na poskytovanie krytia krytia záväzkov emitenta. Ďalšie podrobnosti môžu byť uvedené v súlade so zákonom.

Hypotéka certifikáty

Zastúpené cennými certifikátmi zabezpečenými majetkom alebo hypotékami. Môžu byť vydané vo forme certifikátov s pevným výnosom, príp. Certifikáty majú dobu obratu, certifikáty s pevným výnosom majú nominálnu cenu, podielové listy sú súčasťou celkového objemu dlhu, ktorý vzniká predĺžením doby splatnosti úverov alebo spojením predtým poskytnutých úverov do jedného. Okrem toho musí byť nominálna cena a lehota obehu dokumentov rovnaká. Cena je stanovená v národnej mene s prihliadnutím na inflačné varovania. Povinné podrobnosti opísaných dokumentov sú:

• slovné spojenie hypotekárny certifikát je reprezentované časťou jeho názvu;
• celý názov, sídlo vydávajúceho orgánu;
• označenie typu - nominálne, alebo nosné;
• číslo, séria dokumentu;
• nominálna hodnota cenných papierov s pevným výnosom alebo časť konsolidovaného dlhu, ktorá pripadá na doklad o účasti, spojená s dátumom registrácie zverejnenia;
• obdobie obehu certifikátu, postup a čas úhrady platieb;
• informácie o zabezpečení tejto emisie cenných papierov;
• o poistení majiteľa certifikátu proti menovým a iným rizikám;
• podpis vedúceho inštitúcie, ktorá emisiu vedie;
• mokrá tlač.

Dokument s názvom musí obsahovať meno, adresa sídla majiteľ - pre firemných držiteľov, pasové údaje - pre jednotlivcov.

Takéto cenné papiere vydávajú štruktúry fungujúce na komerčnom základe. Od nich sa vyžaduje príslušná licencia, ktorá im umožňuje spravovať štruktúry investičných zdrojov.

Výťažok MCB

Výnosová kategória vychádza z priemernej sadzby, za ktorú sú hypotekárne úvery poskytované. Ak úroková sadzba dosiahne 15 jednotiek, zisk sa môže pohybovať od 9 do 10%. Zvyšok sumy prepláca náklady sprostredkovateľov.

Zníženie sadzby tiež vedie k nižším výnosom. Žiadatelia majú právo na refinancovanie s nižšou sadzbou alebo na splatenie dlhu v predstihu. Ten sa mení na splatenie vydaného dlhopisu, čo ovplyvňuje zníženie príjmu vkladateľa.

Ako kúpiť ICB

Všetky cenné papiere, hypotekárne doklady sa kupujú na burze. Vkladateľ má právo samostatne vyhotoviť kúpnu zmluvu alebo prostredníctvom agentov, správcov špecializovaných organizácií vedúcich trh s cennými papiermi krytými hypotékami.

Investor sa musí v prvom rade rozhodnúť pre investičné nástroje. Trh s cennými papiermi nehnuteľností má dve navzájom súvisiace kategórie – riziko a výnos. So zvyšujúcou sa ziskovosťou sa však zvyšujú aj rizikové situácie a naopak.

Nasledujúce pojmy sú usporiadané v zostupnom poradí podľa výnosu a rizika:

• štátne dlhopisy;
• bankové vklady, vkladové účty, peňažné záväzky;
• podnikové dlhopisy nesúce úrok;
• akcie priemyselných podnikov;
• derivátové finančné papiere.

Vkladateľ má právo zvoliť si samostatnú správu osobného portfólia dokumentov alebo ich prevod na profesionálnych trhových partnerov. Posledné uvedené sú vyjadrené nasledujúcimi atribútmi správy vkladov:

• vzájomný investičný fond;
• správa dôvery bankových organizácií;
• zmluva o súkromnom riadení investičnej spoločnosti s licenciou na poradenstvo.

Legislatíva ukladá trhovým partnerom určité obmedzenia, čo sa prejavuje znížením ponuky nástrojov. Prevod majetkových listov, finančných prostriedkov na manažment sa často mení na okrúhle sumy. Podielové fondy si účtujú za svoje služby až 5 % ročne z čistej hodnoty aktív bez ohľadu na dosiahnuté výsledky. Finančné inštitúcie, investičné agentúry odoberú investorovi až štvrtinu prijatého príjmu. Áno, a rozhodnutia robí spoločnosť, ale zodpovednosť stále nesie vkladateľ. Na základe vyššie uvedeného môžete dosiahnuť zisk alebo stratu. Samozrejme, sebadispozícia môže byť ešte horšia.

Investor môže obchodovať s majetkom sám, ale nemá právo svojvoľne ísť na burzu, kde sa nachádzajú záujemcovia. Najlepšie riešenie sa pre neho stane dobrý maklér, ktorý bude hodnotený podľa týchto kritérií:

• spoľahlivosť, vysoká profesionalita;
• dostupnosť požadovanej licencie;
• členstvo v ruskej komoditnej alebo medzibankovej menovej burze;
• výška provízie;
• dostupnosť vzdialeného prístupu pre klientov.

Začínajúcemu investorovi pomôžu rady od investičných spoločností a maklérskych agentúr.

Záver

Rozvoj odvetvia hypotekárnych úverov vedie vkladateľov k investíciám do cenných papierov na bývanie. Ich vysoký výnos umožní majiteľovi v budúcnosti získať vysoké hypotekárne swapy. Investor je však povinný rozhodnúť, komu zverí správu dlhopisov, využije služby správcovskej spoločnosti, prípadne burzového makléra.

Prosím prihláste sa na odber bezplatná konzultácia nášmu právnikovi, aby vám objasnil možnosť investovania do MBS. Je to zadarmo.

Čakáme na vaše otázky a budeme vďační za hodnotenie článku a repost.

Cenné papiere kryté hypotékou(staroveká gréčtina ὑποϑήκη - zástava, inštrukcia) - druh sekundárnych cenných papierov, ktoré slúžia ako univerzálny nástroj na refinancovanie investícií do bytovej výstavby, teda prostriedok na krátkodobé zotavenie finančných injekcií do rezidenčných nehnuteľností, ktoré sa kupujú na trhu. cez hypotéky. Cenné papiere si zároveň zachovávajú stabilitu výstavby refinancovania hypotéky vďaka tomu, že vrátenie finančných prostriedkov investorovi sa uskutočňuje v lehote kratšej ako je splatnosť výšky hypotekárneho úveru.

Vzťahy z cenných papierov zabezpečených hypotékou sa líšia emisiou, vydávaním, obehom takýchto cenných papierov a plnením záväzkov z nich. V rámci územia Ruská federácia všetky uvedené typy vzťahov týkajúce sa akýchkoľvek cenných papierov zabezpečených hypotékou, s výnimkou hypoték, sú upravené podľa federálny zákon zo dňa 11. novembra 2003 č. 152-FZ „O hypotekárnych cenných papieroch“.

Encyklopedický YouTube

1 / 5

Prehľad cenných papierov krytých hypotékou

Cenné papiere kryté hypotékou, časť I

Evgeny Chepenko: hypotéky a cenné papiere kryté hypotékou

IncomePoint.tv: cenné papiere kryté hypotékou

38 Cenné papiere

titulky

Povedzme, že som investičná banka. Začínam pracovať a kupujem celý rad hypoték. Tu sú hypotekárne úvery obyvateľstva. Keď poviem, že si kupujem hypotéku, znamená to, že majitelia domu, ktorí si požičiavajú peniaze, namiesto toho, aby ich dali hypotekárnemu maklérovi, od ktorého si požičali peniaze, alebo sprostredkovateľovi, ktorý dostane zaplatené účty, budú musieť zaplatiť mne, pretože som ich kúpil. hypotekárne úvery. V podstate som sa stal vlastníkom úverov. Takže teraz ku mne budú tiecť splátky hypotéky majiteľa domu. Do investičnej banky. Teraz mi títo majitelia domov dlhujú. Ale ja nechcem byť konečným majiteľom zmeniek. Chcem byť sprostredkovateľ, tak založím firmu špeciálny účel. Je to len korporácia, ktorú zakladám. A potom viažem všetky hypotéky na túto spoločnosť. Teraz sú k nej všetci pripútaní. Teraz je vlastníkom pôžičiek účelový nástroj a investičná banka, ktorá bola konečne spustená, bude vlastniť všetky akcie tejto spoločnosti. Takže banka môže potom predať akcie, rozdeliť účelovo vytvorený subjekt na milión alebo 10 miliónov akcií a predať tieto akcie investorom. Predá ich investorom. Akcie by sa potom nazývali cenné papiere kryté hypotékou alebo niekedy MBS. Tvoria súčasť všeobecnej triedy nazývanej cenné papiere kryté aktívami. Teraz sa stane, že všetky platby prichádzajúce od majiteľov domov pôjdu na splatenie hypotéky, ktorú teraz vlastní účelovo vytvorený subjekt. Všetci sa teda usadia v tejto spoločnosti. Niektorí dlžníci svoje záväzky splnia, niektorí nie. Ale v priemere bude spoločnosť schopná vyplácať dividendy. V podstate si to môžete predstaviť ako úrok, ktorý majiteľ dostáva z cenných papierov krytých hypotékou.

Účel cenných papierov krytých hypotékou

Účelom cenných papierov krytých hypotékou je minimalizovať riziká predčasného splatenia požičaných prostriedkov pri investovaní do výstavby hypoték, realizovanej podľa mechanizmu sekuritizácie (z angl. cenné papiere – cenné papiere). Podstatou sekuritizačného mechanizmu je postup konverzie dlhových záväzkov spojených s refinancovaním na cenné papiere s prijateľným kolaterálom a relatívne vysokou likviditou. Procesná stránka sekuritizácie spočíva v implementácii jednej z dvoch taktík. V prvom prípade zabezpečené cenné papiere vydávajú úverové inštitúcie zaoberajúce sa poskytovaním hypotekárnych úverov. V druhom prípade ide o predaj dlhových záväzkov hypotekárnymi investormi hypotekárnemu agentovi – špecializovanej obchodnej organizácii, ktorá v konečnom dôsledku vydáva zabezpečené cenné papiere, keďže má právo vydávať hypotekárne záložné listy.

Použitie cenných papierov krytých hypotékou v procese refinancovania hypotekárneho kapitálu sa uskutočňuje tromi spôsobmi. Legislatíva upravuje vydávanie hypotekárnych záložných listov bankami poskytujúcimi hypotekárne úvery. Je však tiež možné, že banky postúpia hypotekárnym agentom práva pohľadávok z úverov (úverov) zabezpečených hypotékami a/alebo hypotékami. A nakoniec je možné postúpiť uvedené práva dopytu správcovskej spoločnosti výmenou za hypotekárne podielové listy.

Charakteristika cenných papierov krytých hypotékou

Napriek tomu rôzne druhy cenné papiere kryté hypotékou, väčšina MCB má zvyčajne tieto spoločné charakteristiky:

1) takmer vo všetkých prípadoch sú platby vyplácané držiteľom MBS pravidelné. Častejšie je toto obdobie mesačné, menej často štvrťročné;

2) platby zo súboru aktív sa zvyčajne skladajú z dvoch častí: úrok (poplatok za čerpanie úverov) a amortizácia (splácanie úverov). Odpisy môžu byť plánované alebo predčasné, úplné alebo čiastočné;

Ide o sumu finančných prostriedkov, ktorú musia banke (veriteľovi) zaplatiť všetci jej hypotekárny dlžníci na základe úverových zmlúv, ktoré uzavreli, vrátane splátok istiny a úrokov. Tento ukazovateľ slúži banke ako základ pre výpočet možného objemu emisie hypotekárnych cenných papierov.

Druhy cenných papierov krytých hypotékou

Medzi cenné papiere kryté hypotékou patria: hypotekárny záložný list a hypotekárny podielový list.

Hypotekárne záložné listy

Hypotekárny záložný list je cenný papier, ktorého splnenie záväzkov je úplne alebo čiastočne zabezpečené záložným právom na krytie hypotéky. Tento dokument je vydaný v listinnej aj nedokumentárnej forme. Na trhu sa obchoduje najmä s dlhopismi bývania, to znamená, že sú kryté pohľadávky zabezpečené záložným právom na bytové priestory. Bytové dlhopisy zároveň nemožno zabezpečiť záložným právom k nehnuteľnosti, ktorej výstavba nie je ukončená.

Rozlišovacím znakom dlhopisov ako druhu cenných papierov krytých hypotékou je teda to, že plnenie záväzkov z takéhoto dlhopisu je zabezpečené zástavou hypotekárneho krytia (namiesto zástavy nehnuteľnosti), pričom toto krytie je vo väčšine prípadov pozostáva z práv pohľadávok zabezpečených hypotékou.

Z toho najmä vyplýva, že na potvrdenie nároku zahrnutého v hypotekárnom krytí záväzku zabezpečeného hypotékou stačí mať hypotéku. Majiteľ týchto cenných papierov má preto v prípade porušenia povinností vyplývajúcich z takýchto záložných listov (napr. keď z nich odmietla zaplatiť hypotekárne záložné listy) právo na exekučné krytie, ktoré je predmetom záložného práva. Zatiaľ záložca (vlastník obydlia) zodpovedá za nesplnenie len svojho záväzku vyplývajúceho zo zmluvy o úvere zabezpečenej hypotékou na obydlie.

Výška záväzkov na všetkých hypotekárnych záložných listoch v obehu nesmie presiahnuť výšku krytia hypotékou, čo je nevyhnutnou podmienkou ochrany práv držiteľov týchto záložných listov. Zároveň výška pohľadávok zabezpečených hypotékou, zahrnutých do hypotekárneho krytia dlhopisov, by nemala byť nižšia ako 80 % menovitej hodnoty vydaných dlhopisov. Zároveň výška istiny pohľadávok zo zmluvy o úvere alebo zmluvy o úvere zabezpečená hypotékou alebo hypotékou nesmie presiahnuť 80 % trhovej hodnoty nehnuteľnosti, ktorá je predmetom hypotéky a ktorá je posúdená nezávislým znalcom. .

V roku 2011 emisia cenných papierov krytých hypotékou predstavovala 46 miliárd rubľov.

Zatiaľ nie je toľko obchodov so sekuritizáciou hypoték. Od roku 2006 do roku 2012 sa uskutočnilo iba 16 domácich sekuritizácií ruských hypotekárnych aktív v hodnote viac ako 122 miliárd RUB. a 13 cezhraničných transakcií v hodnote viac ako 61 miliárd rubľov, poznamenáva Semenyaka. AHML zároveň uskutočnila šesť transakcií za 59,2 miliardy rubľov, VTB a VTB24 - šesť transakcií za 45,3 miliardy rubľov, GPB Ipoteka - štyri transakcie za 22,8 miliardy rubľov. DeltaCredit Bank uskutočnila dve transakcie vo výške 10,8 miliardy rubľov, banky Unicredit a Vozrozhdeniye – po jednej transakcii vo výške 5 miliárd rubľov. a 4,1 miliardy rubľov. resp.

Odkazy

1. Galanov V. A., Basova A. I. Trh cenných papierov. - M., 2006. - Banková knižnica.
2. Bushuev A. Cenné papiere v systéme hypotekárnych úverov. // Právnik a účtovník. 2004. Číslo 3. P. 6
3. Berdnikova T. B. Trh s cennými papiermi a devízový obchod. - M., 2002. - Banková knižnica.
4. Galanov V. A., Bašová A. I. Vyhláška. op. - Banková knižnica.
5. Galanov V. A., Bašová A. I. Vyhláška. op. - Banková knižnica.

Hypotekárne záložné listy sú v zahraničí dobre známe. Do našej krajiny postupne prichádzajú cenné papiere. V skutočnosti už v roku 2016 riaditeľ AHML JSC oznámil spolupráca so Sberbank a emisie dlhopisov vo výške 50 miliárd rubľov. Realitné cenné papiere sa v budúcnosti stanú efektívnym mechanizmom na získavanie prostriedkov na dlhodobé financovanie. To umožní veľkým účastníkom rozšíriť svoje aktivity na primárnom trhu pôžičiek.

Čo to je?

Trh cenných papierov Ruskej federácie je, žiaľ, len na začiatku svojho rozvoja, takže mnohí občania ani nevedia, čo to je. Pre vlastníka tohto druhu cenných papierov je to však celkom výhodné.

Zvážte postup uvoľnenia s príkladom. Banka poskytla hypotekárne úvery vo výške 100 miliónov rubľov zabezpečené nehnuteľnosťou na obdobie 25 rokov. Za rovnakú sumu vydáva úverová inštitúcia dlhopisy investorom, vrátane súkromných. Splatnosť cenných papierov je 25 rokov, takže po tejto dobe dostane investor, ktorý investoval do dlhopisov, peniaze späť. Okrem toho bude každý rok dostávať kupónový výnos alebo úrok za použitie svojich peňazí.

Na vyplatenie kupónov banka prideľuje prostriedky, ktoré dlžníci platia vo forme úrokov z hypotekárnych úverov.

Kto má prospech z hypotekárnych záložných listov?

Výplata investorom závisí od sadzby. Dnes sa to v bankách líši, ale v priemere je to 9-9,5%. To je oveľa výnosnejšie, ako by súkromný investor mohol získať vložením prostriedkov na vklad.

Banka vyhráva, pretože prostriedky vydané dlžníkovi sa vracajú oveľa skôr ako po 20 rokoch. Peniaze prijaté pri predaji banka poskytne ďalšiemu hypotekárnemu dlžníkovi. Počet transakcií sa zvyšuje a tým aj ziskovosť.

Pre dlžníkov je ďalší rast hypotekárnych transakcií vrátane dlhopisov výhodný, pretože existuje vysoká pravdepodobnosť poklesu úroková sadzba o úveroch na nehnuteľnosti. Samozrejme, nikto nečaká, že percento výrazne klesne. Aj mierny pokles na 1,5 % však ovplyvní výsledné preplatenie úveru.

Ako sú zabezpečené dlhové záväzky?

Pre investorov hypotekárne záložné listy ťažia z likvidity kolaterálu, keďže cenné papiere kryté hypotékou sú dnes najobľúbenejšie. Pokiaľ je realitný trh Ruskej federácie v stabilnom stave bez prudkých skokov a pádov, investori sú chránení pred stratou investovaných prostriedkov.

Hypotekárne záložné listy v Rusku

V poslednej dobe sa hypotekárny trh začal veľmi rýchlo rozvíjať. To všetko vďaka špeciálnym programom pre rodiny s deťmi, zníženiu základnej sadzby a dostupnosti vojenských hypotekárnych programov. Kvôli prudkému nárastu hypotekárnych obchodov banky jednoducho nemajú dostatok peňazí na poskytovanie ďalších a ďalších úverov. Preto je potrebných veľa investorov ochotných kupovať hypotekárne záložné listy.

Trh sa začal oživovať po tom, čo hlavní hráči: Sberbank, Raiffeisenbank, BinBank vykonali niekoľko sekuritizačných transakcií hypoték naraz.

Alternatívy k hypotekárnym záložným listom

Alternatívou k hypotekárnym záložným listom je hypotekárny podielový list, ktoré nie sú dlhovými cennými papiermi. Umožňujú investorovi získať určité percento aktív. Pri takýchto certifikátoch môže byť výnos ešte vyšší ako pri dlhopisoch, ale riziká sú oveľa vyššie.

Vlastnosti a problémy cenných papierov v Rusku

Hypotekárne úverovanie sa dlho rozvíjalo bez použitia cenných papierov. Preto zavedenie hypotekárnych záložných listov do existujúceho systému nejaký čas trvá. Pre investorov to bude dobrý krok k investovaniu vlastných prostriedkov do ziskového podniku. Banky rozširujú možnosti poskytovania úverov novým klientom.
Vplyv cenných papierov krytých hypotékou na krízu v roku 2008

Po kríze v roku 2008, ktorá začala v Spojených štátoch, to boli dlhopisy, ktoré pomohli dostať sa z krízy s minimálnymi stratami, keďže časť prostriedkov vydal štát a časť súkromní investori.

Významné nedostatky systému však bránia získaniu slušného prospechu:

1. Predčasné splatenie celého dlhu alebo jeho časti dlžníkom negatívne ovplyvňuje trh, pretože investori nemôžu získať očakávaný zisk. Niektoré banky kompenzujú rozdiel medzi očakávaným a prijatým príjmom, aby si udržali investorov.
2. Hypotekárne úvery zvyčajne nestoja, takže príjmy sa môžu buď znížiť, alebo opäť zvýšiť.

Ruský trh hypotekárnych záložných listov sa rozvíja vďaka účasti významných hráčov ako Sberbank, VTB 24 a ďalších.