Ev sahibi mülkten vazgeçmiyor, ne yapmalıyım? Kiracının mülkünün muhafazası. Bir ev sahibinin mülkünü yasal olarak nasıl elinde tutacağına ilişkin talimatlar. ✔ Kira sözleşmesi feshedilmiş, kiracı çıkmış, devir tapusu imzalanmamış

№ 45/2010

MAKALEDEKİ ANA ŞEYLER:
Kira sözleşmesi ücretsiz kullanımdan daha karlı olabilir
Kurucudan piyasa fiyatından mülk satın almak daha güvenlidir

Mülkiyeti kurucudan devretmenin birkaç yolu vardır - bireyselşirkete. Her birinin kendi vergi avantajları ve riskleri vardır. Seçim, kurucunun ve şirketin kendileri için belirlediği hedeflere bağlıdır.

Kurucu mülkünü şirkete satıyor

Alım satım, mülkün kurucudan şirkete devredilmesinin en karlı ve şeffaf yoludur. Fakat burada iki sorun var. İlk olarak kurucu mülkünün mülkiyetini kaybedecektir. İkincisi, kural olarak, kurucu şirketten fon aktarmayı planlamaz ve satın alma ve satışı yalnızca mülkü kuruluşa devretmenin bir yolu olarak kullanır.

İlk sorun çözülemez ve kurucu mülkiyeti kaybetmek istemiyorsa başka bir mülk devri yöntemi kullanılabilir. Ancak ikinci sorun çözülebilir.

Kurucunun kayıtlı sermayedeki payının yüzde 50'den fazlasına sahip olması durumunda, satın alma için alınan parayı şirkete ücretsiz olarak aktarabilir. Kuruluş bu fonlardan ödeme yapmayacaktır (Rusya Federasyonu Vergi Kanunu'nun 251. Maddesi).

Diğer bir seçenek de transferi bir kredi sözleşmesi yoluyla düzenlemektir. Kurucu şirkete kredi verecek ve şirket de mülkünün karşılığını aynı parayla ödeyecek. Faizle kredi çekmek daha karlı. Daha sonra faizi gider olarak yazmak mümkün olacak, ancak Rusya Federasyonu Vergi Kanunu'nun belirlediği kısıtlamalar dikkate alınacaktır. Başka bir deyişle, en kolay yol, faiz oranını Rusya Federasyonu Merkez Bankası'nın 1,8 kat artırdığı seviyede ayarlamaktır.

İşlem sonrasında şirket mülkü amortismana tabi tutabilecek, kredi kullanılması durumunda ise giderlerin faizini de dikkate alacak. Ve mülkün üç yıldan fazla bir süredir mülkiyetinde olması durumunda kurucu kişisel gelir vergisi ödemeyecektir. Daha azsa, mülk kesintisinden yararlanma veya mülk satın alımıyla ilgili fiili masrafları beyan etme hakkına sahiptir (Rusya Federasyonu Vergi Kanunu'nun 217. Maddesi). Ancak yine de krediden aldığınız faiz üzerinden kişisel gelir vergisi ödemeniz gerekecektir.

Güvenlik önlemleri. Sözleşmede mülkün piyasa fiyatı sabitlenirse işlem mümkün olduğu kadar güvenli olacaktır. Aksi takdirde vergi makamları satış fiyatının şişirilmiş olduğunu düşünebilir ve amortisman hesaplamasına itiraz edebilir (Rusya Federasyonu Vergi Kanunu'nun 40. Maddesi). Aksine satış fiyatının eksik tahmin edilmesi durumunda kurucuya karşı kişisel gelir vergisi talepleri mümkündür. Bağımsız bir değerlendirme piyasa fiyatının teyidi olarak hizmet edebilir.

Kurucu mülkünü şirkete kiralıyor

Uygun ve aynı zamanda en yaygın yöntem kurucunun mülkiyetindedir. Kiraya dahil olacağı için şirket gelir vergisinden tasarruf edebilir. Ve her şeyi yazabilir ek harcamalar mülkün işleyişiyle ilgilidir. Ve kurucu mülkünün mülkiyetini elinde tutacak.

İlk durumda olduğu gibi kurucunun şirketten fiili olarak para alma niyeti olmayabilir. Kurucunun payı yüzde 50'den fazla ise kira parası vergi sonuçları olmadan iade edilebilir (Rusya Federasyonu Vergi Kanunu'nun 251. Maddesi). Bu yöntemin tek dezavantajı kurucunun kişisel gelir vergisi ödemesi gerekmesidir. kira. Kurucunun girişimci olarak kaydolması ve "gelir" hedefiyle "basitleştirilmiş" sisteme geçmesi durumunda bu ödemeler azaltılabilir. O zaman kira vergisi yüzde 13 değil yüzde 6 olacak.

Güvenlik önlemleri. İlk durumda olduğu gibi kiralama yaparken piyasa fiyatlarını kullanmak daha güvenlidir.

Kurucu mülkü ücretsiz kullanım için verir

Kurucu, mülkiyetini kullanılmak üzere şirkete bedelsiz olarak devredebilir. Bu durumda varlıkların mülkiyeti elinde kalacak ve herhangi bir vergi ödemeyecektir. Ancak şirket için bu yöntem daha az karlı.

Ücretsiz kullanım için mülk alan bir şirket, faaliyet dışı gelir elde eder. Aynı mülkün kiralanması için piyasa fiyatları esas alınarak belirlenir (Rusya Maliye Bakanlığı'nın 19 Nisan 2010 tarih ve 03-03-06/4/43 tarihli mektubu, Rusya Federasyonu Başkanlığı'nın bilgi mektubunun 2. paragrafı). Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi, 22 Aralık 2005 tarih ve 98 sayılı).

Güvenlik önlemleri. Mülkün karşılıksız kullanımından elde edilen gelir, piyasa fiyatlarına göre belirlenmelidir (Rusya Federasyonu Vergi Kanunu'nun 250. Maddesinin 8. fıkrası). Harcamak daha güvenli bağımsız değerlendirme, aynı mülk için kiralama pazarını analiz edin ve piyasa fiyatına mümkün olduğunca yakın bir fiyat seçin.

Güvenlik değerlendirmesi

Ekaterina Vorobtseva , Rusya Federasyonu Devlet Sivil Hizmeti Danışmanı, 3. sınıf:

– Yukarıdakilerin en güvenli yöntemi mülk satın almaktır. Şirket, kurucunun malını kullanmak üzere almaya karar verirse, o zaman daha güvenli bir yol olur.

Güvenlik puanım: 3 puan 5 puan üzerinden.

Vladislav Bryzgalin Tax Shield şirketler grubunun yönetici ortağı:

– Uygulamada, mülkün kurucudan şirkete devredilmesine ilişkin listelenen yöntemlerin tümü sıklıkla kullanılmaktadır. Bir veya başka bir ilişki tescil şeklinin seçimi, mülkün türüne, tarafların gerçek niyetlerine ve kural olarak kurucunun kişisel takdirine bağlıdır. Ancak şirketin ve kurucusunun karşılıklı bağımlılığı, haksız vergi avantajları elde edildiğine dair şüphelere yol açmaktadır. Örneğin, bir mülkün satın alınırken veya satılırken değerinin veya kiraya verilirken kira tutarının fazla veya eksik gösterilmesi nedeniyle.

Güvenlik puanım: 3 puan 5 puan üzerinden.

Devleti kandırıp borcu ödemekten kaçınmak mümkün mü? Mülkiyete ne zaman ve nasıl el konulur? İcra memurları sevgili kedinizi veya sütanne arabanızı alabilir mi? Hacizli daireler nerede satılıyor ve böyle bir satın alma karlı olacak mı? Bunlar, Daire Başkan Yardımcısı Aisylu Akhmetovna Arifullina ile yaptığımız sohbette açıklığa kavuşturduğumuz sorulardan sadece birkaçı. Federal hizmet Nijniy Novgorod bölgesindeki icra memurları - Nijniy Novgorod bölgesinin icra memurlarının başkan yardımcısı. Konuşmanın bilgilendirici ve ilginç olduğu ortaya çıktı.

İcra memuru işine yaratıcı bir şekilde yaklaşıyor. Ve borç ödemekten kaçınma şansı her geçen yıl azalıyor. Üstelik profesyoneller konuya psikoloji bilgisiyle yaklaşıyorlar. Melez bir kedinin değerli mülk olarak ele geçirildiği bir durum (Rusya Federasyonu'nun başka bir bölgesinde de olsa) vardı. Ve nedense borçlunun vicdanı hemen uyandı. Nafaka ödemek üzücü oldu ve Vaska'nın kedisini almakla tehdit ettiklerinde para bulundu.

Referans

İcra Dairesi, idari suç davalarını incelemeye yetkili mahkemelerin ve diğer organların kararlarının uygulanmasına yönelik bir organdır. Bu nedenle, icra memuru hizmeti, borçluları adli işlemlerin veya yasal olarak yürürlüğe giren diğer makamların gerekliliklerine uymaya teşvik eden bir dizi icra önlemi uygulamaktadır. Borç tahsilatının en etkili tedbirlerinden biri borçlunun mallarına el konulmasıdır.

Aisylu Akhmetovna, lütfen söyle bana, bir borçlu mülküne el konulması gibi bir önlemden kaçınabilir mi?

Kesinlikle. Mülkün ele geçirilmesinden önce, borçlunun icra yazısının gerekliliklerini gönüllü olarak yerine getirmesi için icra memurunun yürüttüğü büyük miktarda çalışma vardır. Borçluya, kendisi hakkında icra takibi başlatıldığı bildirildiği andan itibaren kendisine borcunu kendi isteğiyle geri ödemesi için 5 güne kadar süre verilir. Bu sürenin sonunda icra memuru bir ceza uygular - icra ücretinin tahsilatı. İcra ücreti, geri alınacak tutarın veya geri alınan mülkün değerinin% 7'si olarak belirlenir, ancak borçlu-vatandaş veya borçludan bin ruble'den az olamaz - Bireysel girişimci ve borçlu kuruluştan on bin ruble. Yerine getirilmemesi durumunda, borçlu-vatandaş veya borçlu-bireysel girişimciden icra ücreti, borçlu kuruluştan - elli bin ruble olmak üzere beş bin ruble tutarında belirlenir. Bu önlemler borçluyu etkilemiyorsa, icra memuru, borçlunun fon veya mülkünün mevcudiyeti hakkında bilgi sahibi olan tüm kayıt yetkililerine talepler gönderir (Rosreestr - emlak hakkında bilgi, trafik polisi - araçlar hakkında bilgi vb.). Bu tür 50'den fazla organ var. Borçlunun kayıtlı bir gayrimenkul (apartman dairesi, yazlık, yazlık, garaj, ticari mülk vb.) Bulunduğunu tespit edersek, bu tür mülklere kayıt yasağı koyarız. Bir aracın olduğunu tespit edersek derhal trafik polisine yasaklama kararı göndeririz. kayıt işlemleri araç sahibinin onu satamaması, bağışlamaması veya yeniden kaydettirmemesi için bu araçla.

- Ama borcun küçük olması başka bir şey, milyonlardan bahsediyorsak başka bir şey.

İcra takibindeki geri kazanım miktarı 3.000 ruble'yi geçmezse, yasa, borçlunun mülküne icra belgesi kapsamında el konulmasını yasaklar (bkz. 12 Mart 2014 tarihli 34-FZ sayılı “Federal Kanunda Değişiklik Yapılmasına Dair Değişiklikler”) İcra memurları hakkında” ve “İcra işlemleri hakkında” Federal Kanunu).

Ancak bu yenilik, fonların haczedilmesinde, ipotekli lehine tahsile tabi rehinli malların haczedilmesinde ve haciz talebini içeren bir icra belgesi kapsamında mallara el konulmasında geçerli değildir.

Borçlular, mülkün değeri konusunda bir anlaşmazlık olmaması durumunda, değeri 30.000 rubleyi aşmayan düşük değerli mülkleri bağımsız olarak satma hakkını aldı. Aynı zamanda borcun ödenmesi için belirtilen taşınmazın davacıya satış amacıyla devredilmesi de mümkündür.

Ek olarak, bir icra takibindeki borç 2,5 bin, diğerinde bin ve üçüncü 1000 (toplamda 4,5 bin ruble) ise, o zaman icra memuru zaten mülkü ele geçirebilir, çünkü toplam borcun miktarı 3000 rubleyi aşıyor . Ve bu sıklıkla oluyor: örneğin vergi borçları ve ödenmemiş çok sayıda para cezası.

Kayıt makamlarının borçlunun mülkü hakkında bilgisi yoksa icra memuru, icra yazısında belirtilen adreste yaşayıp yaşamadığını kontrol etmek için ikamet yerine gider. Borçlunun yaşadığı adreste herhangi bir mülkü olup olmadığını anında öğrenir. Bir mülkün keşfedilmesi durumunda, gerekli olan mülkler hariç, envanteri çıkarılabilir ve bunlara el konulabilir.

Hayattan bir hikaye. Prioksky bölgesinde kıdemli icra memuru olarak çalıştığımda, icra memurunun altı aydan fazla bir süredir infazı bekleyen bir ayakkabıcıya karşı mahkeme kararı vardı. İşten elleri simsiyah geldi, hiçbir şeyi olmadığını, hatta küçücük atölyesinin yerini bile kiraladığını söyledi. Ve bir kazadan dolayı 300 bin ruble borcunun yanı sıra bireysel girişimci olarak vergi borcu vardı. İşçiye gözyaşlarına boğulacak kadar üzüldüm. Ve davacı parası olduğuna dair güvence verdi. İcra memuru onu görmeye gitti ve şok içinde geri döndü: Daha önce hiç böyle daireler görmemişti (ve farklı olanları da görmüştü): daha çok bir müzeye benziyordu. Ama aynı zamanda belgelere göre borçlumuza hiçbir şey ait değil: büyükanne torununa bir şey verdi (burada yaşaması gerekiyor ama o henüz orada değil), bir çöpçatan, erkek kardeş, komşu tarafından kendisi için bir şey satın alındı. . Ve her şey için alıcının adının belirtildiği satış makbuzları var. Yine de mülke el koyduk, ancak mahkeme mikrodalga fırın dışında her şeye el konulmasının dışında tutuldu. Öte yandan böyle bir insanın refahı, ailedeki ilk kavgaya kadar yaşar. Her yakınınız şunu söyleyebilir: “Televizyon benimdir, onu geri verin.”

- Tutuklandıktan sonra mülke ne olacak?

İcra memuru yine de borçlunun mülküne el koymaya karar verirse, öncelikle bu mülkün nerede olduğunu belirler. Gayrimenkul ile ilgili en basit durum: Gidip tanıkların huzurunda mülkü tarif etmeniz, ona el koymanız ve değerlendirme için devretmeniz gereken bir adres vardır.

Eğer bu bir taşınır mal nesnesi ise (çoğunlukla bir motorlu taşıt), icra memuru borçluyu envanter ve el koyma için mülkü sağlamaya davet eder ve bu mülkün emanet için kime devredileceğine karar verir.

Böyle bir kişi borçlunun kendisi olabilir (örneğin araba onun için bir gelir kaynağıdır), bu durumda sadece kullanım hakkı sınırlıdır. Mülkün yabancılaştırılabileceğine, zarar görebileceğine, israf edilebileceğine veya gizlenebileceğine inanmak için nedenler varsa, icra memuru, el konulan mülke el koyma ve onu saklama sözleşmesi yapılan kuruluşa devretme hakkına sahiptir. Bu durumda, icra memuru saklama prosedürünü belirler ve veliyi Sanat uyarınca cezai sorumluluk konusunda uyarır. Depolama için Rusya Federasyonu Ceza Kanunu'nun 312'si.

- Gayrimenkul nasıl değerlenir?

Değerlendirmeyi hesaplamak için bir metodolojimiz var. Ve buna uygun olarak, icra memuru, el konulan mülkün ön değerlendirmesini temel alarak yapar. dış işaretler ve teknik durum. Ancak ön değerlendirme 30 bin ruble'den fazla ise uzman bir değerleme uzmanı görevlendirmek zorundadır.

Mülkün değeri 30 bin ruble'yi geçmezse, icra memuru borçluyu bu mülkü bağımsız olarak satmaya ve ödemeye davet edebilir peşin icra memuru hizmetindeki bir mevduat hesabına. Hakkında icra takibinin başlatıldığı departmana. Bu, borçlunun kendisi için çok daha uygundur: mülkünü daha hızlı ve daha karlı bir şekilde satma fırsatına sahip olacak ve daha az mahkeme temyizi ve iddiası olacaktır.

Değeri 30 bin ruble'yi aşan mülkleri değerlendirmek için, icra memuru hizmetinin anlaşma yaptığı uzman bir değerleme uzmanı çağrılır. Kural olarak değerlendirme, değerleme uzmanının başvuruyu aldığı andan itibaren 5 gün içinde gerçekleştirilir. Ek belgelerin incelenmesini gerektiren karmaşık nesneler vardır (örneğin kayıtlı sermayedeki pay), bu durumda zaman çerçevesi uzatılabilir, ancak kural olarak iki haftayı geçmez.

Değerlendirmenin ardından icra memuru tarafları tanıştırır. icra takibi(borçlu ve davacı) değerlendirme ile. Tarafların bu görüşe katılmama ve bağımsız bir değerleme uzmanının katılımı da dahil olmak üzere mahkemede itiraz etme hakları vardır. Ancak bu durumda tüm masraflar dilekçeyi veren tarafa aittir.

Kanunla belirlenen sürelerin sona ermesinden sonra (değerlendirmeye itiraz için 10 gün), icra memuru mülkün satışa devredilmesine ilişkin belgeleri hazırlar. Kendisi uygulamaya dahil değildir. Bir gayrimenkul için (Rosreestr, kadastro odası ve mülk hakkında bilgi sahibi olabilecek diğer kurumlar tarafından talep edilir) ve bir araba için - teknik durum sertifikası (PTS) kapsamlı bir belge paketi gereklidir. Daha sonra icra memuru, mülkün satışa devredilmeye hazır olup olmadığı konusunda bir karar verir ve onu Nijniy Novgorod Bölgesi İcra Dairesi'ne devreder. Orada işi organize eden özel bir departman var (belgelerin incelenmesi yapılıyor). Bundan sonra belgelerin tamamı, el konulan mülkün satışından sorumlu olan Federal Mülk Yönetim Ajansı'na gönderilir. Federal Mülk Yönetim Ajansı'nın mülk satışını kabul eden uzman kuruluşlarla sözleşmeye dayalı ilişkileri vardır.

- El konulan mallar nasıl ve nerede satılıyor?

İhale yoluyla. Belli bir prosedür var: Müzayedeye çıkarılan nesneyle ilgili bilgilerin medyada yayınlanması: parametreleri, vatandaşların müzayedeye katılabileceği koşullar. Birisi ilgi gösterirse Federal Mülk Yönetim Ajansı'nın web sitesine gidebilirsiniz. Mülk satılırsa, bundan sonraki 5 gün içinde paranın icra memurunun mevduat hesabına aktarılması gerekir ve icra memuru bunu tahsildarlara aktarır.

Mülk satılmazsa, icra memuru fiyatı orijinal maliyetin %15'i kadar düşürme kararı alır ve kararı tekrar gönderir (bu sefer Federal Mülk Yönetim Ajansı'nın yönetimi aracılığıyla).

Fiyat %15 oranında düştükten sonra bile mülk satılmazsa, icra memuru borcun ödenmesi için bu mülkü tahsildarlara teklif eder (orijinal maliyetin %25'i kadar bir “indirim” ile). Birden fazla talep sahibi varsa, belgelerin alınmasına bağlı olarak öncelik sırasına göre. Ve talep sahiplerinin bu mülkü kabul etme veya reddetme hakları vardır. Mülkün değeri borcu önemli ölçüde aşarsa, davacı aradaki farkı icra memurunun mevduat hesabına öder ve buradan "para üstü" borçluya iade edilir.

Gayrimenkul satışında, işlemin başlangıcından borcun tahsiline kadar geçen toplam süre 3 ayı aşabildiği gibi bazen bir yılı da bulabilmektedir. Bir icra memurunun her usuli işlemine (belirli bir kararın verilmesi) itiraz edilebileceğini söylemem boşuna değildi. Üçüncü şahısların mülkün haczedilmesinin dışında tutulması için başvuruda bulunduğu görülür. Örneğin icra memuru bir apartman dairesinde belgesi olmayan bir mülk görür ve onu anlatır. Daha sonra mülkün büyükanneye, kayınvalideye, torununa, komşuya ait olduğu ortaya çıkıyor ve bunu doğrulayan belgeler sunuluyor.

Hayattan bir hikaye.“Ama siz bize bir şey yapmayacaksınız!” diyen vatandaşlarımız var. Ancak Vaska tutuklandı, en sevdiği av tüfeği alındı, yurtdışına seyahat yasaklandı... Şehrin departmanlarından birinde yakın zamanda yaşanan bir vaka: Bir adamın 300 bin ruble'den fazla borcu vardı. Pahalı bir arabayla geldi ve onu kapının dışında bıraktı. İcra memurlarına şöyle diyor: “Benden alınacak hiçbir şey yok. Gelir yok. İş yok. Daire boş. Kabul edileceğim yerde yaşıyorum.” - “Demek araban var.” - “Uzun zaman önce sattım, şimdi nerede olduğunu bilmiyorum.” Bir icra memuru borçluyla konuşurken, bir diğeri bölge dışına çıkıp arabasını buldu. Bir adam dışarı çıkıyor ve arabasının yanında bir çekici duruyor. Bir saat içinde parayı buldu ve kabul etmesi için yalvardı.

İyi haber şu ki bu tür insanların sayısı daha az. Evet, talep üzerine ev aletleri için bir belge paketi sağlayanlar var ve her birinde borçlu olmayan kişinin adı var. İcra memuruna küstahça bakıp soruyorlar: “Bana ne yapacaksın?” Hiçbir şey yapmayacağız: Yurt dışına seyahati sınırlayacağız. Ve biliyorsun, işe yarıyor. Ceza pek çok insanı korkutmuyor, mahkeme de korkutmuyor ama yurt dışına çıkma izniniz reddedilirse size hemen para ödüyorlar. Geçen yılın sonunda bir dava vardı: Evli bir çiftin 7,5 milyon rublenin üzerinde kredi borcu vardı ve ödemek için acelesi yoktu. İcra memurları, çiftin İtalya'ya uçmayı planladığını öğrenerek harekete geçti. Kısa süre sonra borçlular, Rusya Federasyonu dışına seyahat etmelerinin kısıtlandığını keşfettiler ve PORSCHE SAUENNE ve LEXUS RX350 arabalarının tescilinin yasaklandığını öğrendiler. Parayı nasıl bulduklarını bilmiyorum ama tamamını ödediler.

Bu arada

Kârlı - kârsız

Arabalarda da durum aynı. Bulunabilir Araçlar 5 binden (hurda olarak sattığımız hurda) birkaç milyona kadar. Ama kullanılmış bir araba aldığınızda, satan firma onu cilalıyor, size bir uzman eşliğinde inceleme ve gezdirme fırsatı veriyor ve bir nevi garanti veriyor. Ele geçirilen araba özel bir otoparkta park edilmiş, kimse ona bakmıyor. Lüks görünümlü bir otomobilin şasisinde işlerin nasıl gittiği, ne kadar yatırım gerektireceği ise ancak satın alma sonrasında netleşecek.

Gayrimenkulde ise durum farklıdır. Belgeler tam olarak özelliklerini yansıtmaktadır. Çoğu zaman bunlar bankaya rehin verilen dairelerdir. Bir dönem insanlar ipotek çektiler, ödeyemediler, mallarına el konuldu. Ancak bu mülk o kadar da ucuz değil. İlk olarak fiyat, piyasa gerçeklerine göre değerleme uzmanları tarafından belirlenir. İkinci olarak, ikiden az katılımcı olması durumunda ihale yapılmayacaktır. Açık artırmada fiyatın iki katına çıktığı görüldü.) Ancak asıl sorun fiyat ve eksik belge paketi değil. Çoğu zaman bu tür daireler takyidatlarla satılmaktadır; Çocuklar da dahil olmak üzere bu yaşam alanına kayıtlı kişilerle. Ailenin taşınacak hiçbir yeri yok. Herkesin bir çocuğu sakince sokağa çıkarmaya hazır olmadığını düşünüyorum.

Bu arada Telegram'da emlak ve gayrimenkul teknolojilerine dair en ilgi çekici haberleri yayınladığımız bir kanal başlattık. Bu materyalleri ilk okuyanlardan biri olmak istiyorsanız abone olun: t.me/ners_news.

Güncellemelere abone olun

Ev sahibinin kira ve mülkün kullanımına ilişkin diğer masrafları ödeme yükümlülüğünü yerine getirmemesi.

Soru: Hangi durumda ev sahibinin kiracının eşyalarını alıkoyması yasal olacak ve Rusya Federasyonu Ceza Kanunu'nun 330. maddesi (keyfilik) uyarınca ceza davası başlatılmasını gerektirmeyecek mi? Ev sahibinin kiracının eşyalarını depolamak üzere başka bir yere götürme hakkı var mı?

Cevap:

Her durumda kira sözleşmesi geçerlidir kiracının eşyalarının ev sahibi tarafından alıkonulması veya kiralanan mülkten çıkarılması veya kiracının eşyalarına erişiminin başka şekilde engellenmesi (örneğin, mülke erişimi kısıtlamak için kilitlerin değiştirilmesi) yasa dışı olacaktır. Buna göre, bu tür eylemler şunları içerecektir: cezai keyfiliğin işaretleri.

Seçenekleri değerlendirelim

1. Kira sözleşmesinin feshi, devir senetlerinin imzalanması

Kira sözleşmesinin süresi dolmuşken, kira sözleşmesinde uzatmaya ilişkin bir hüküm bulunmamakta veya yer almaktadır ancak kiraya veren, sözleşmeyi aynı süre için yenilemek istemediğini öngörülen süre içinde bildirmiş veya taraflar sözleşmeye girmiştir. anlaşmayı feshetme konusunda bir anlaşmaya varıldı. Aynı zamanda, mülkün kiracı tarafından ev sahibine devredilmesinin kabulüne ilişkin bir belge imzalandı. Kiracı binayı kendisi terk etti (taşındı, orada iş yapmıyor). Ama içeride kiracının eşyaları kaldı.

Bu durumda mal sahibinin mülkün zilyetliği yasal olduğundan (devir sözleşmesi imzalanmıştır), eşyaların zilyetliği de yasaldır. Saklama hakkı ortaya çıktığı gibi, kiracının eşyalarını başka bir yerde depolamak üzere kaldırma hakkı da doğar. Keyfilik belirtileri – yok.

2. Kira sözleşmesinin feshi, kiracının konutu terk etmesi ancak devir sözleşmesinin imzalanmaması

Yani, kira süresi dolmuşsa, kiracı eşyayı içinde bırakarak mülkü terk etmişse, bunların muhafazası yasal buna göre depolanmak üzere başka bir yere götürülmeleri de yasaldır.

Bu durumda şunu yapmalısınız:

• Mülkte bulunan mülkün tek taraflı olarak devrinin kabulüne ilişkin, tüm mülkleri (isim, marka, miktar, özellikler, hasar varlığı, çizikler, sıyrıklar vb.) ayrıntılı olarak açıklayan bir kabul belgesi hazırlamak
• bir mektup yazıp bunu taahhütlü postayla kiracıya gönderin. Mektubun içeriği yaklaşık olarak şu şekildedir: “Kiralanan nesneyi iade etmekten kaçınmanız nedeniyle... (bina no.... adres...) ...... tarihinde, kiralayan, kiralanan nesneyi tek taraflı olarak kabul etmiştir. ilgili kanunun hazırlanması; mülkte bulunan mülk ... (falanca) Medeni Kanun'un 329, 359. maddeleri uyarınca Sözleşme kapsamındaki borç tamamen geri ödenene kadar kiraya veren tarafından açıklanacak ve tutulacaktır. Rusya Federasyonu».

3. Sözleşmenin sona ermesiyle kira sözleşmesinin feshi ancak kiracının mülkü kullanmaya devam etmesi

Kira süresinin dolması ve kiracının mekanı kullanmaya devam ediyor(yani dışarı çıkmaması, orada faaliyet yapılması vb.) durumunda, orada bulunan ve kendisine ait olan şeylere el konulması hukuka aykırı olacaktır ve bu tür eylemler tam anlamıyla cezai keyfilik olarak nitelendirilebilir. Bu durumda tahliye davası açılmalıdır.

4. Mahkemenin sözleşmeyi feshetme kararı

Öncelikle bu durumda mahkeme kararının yasal olarak yürürlüğe girmesi gerekir. Karar yürürlüğe girmemişse, sözleşme geçerlidir, eşyaların ele geçirilmesi yasa dışıdır - keyfilik.

İkinci olarak, yukarıda belirtildiği gibi, kiracı, mahkemenin kira sözleşmesini feshetme kararı yürürlüğe girdikten sonra bile mülkü kullanmaya devam ederse, o zaman eşyalarının alıkoyma ve uzaklaştırma amacıyla ele geçirilmesi yasa dışı olacaktır (buna göre, - keyfilik işaretleri), çünkü kiracı mülke ve orada bulunan eşyalara sahip olmayı bırakmadı. Bu durumda hakkı korumanın en doğru yolu tahliye davasıdır (hatırlatmam gerekirse tahliye, taşınmazın orada bulunan kişilerden boşaltılmasıdır.) ve onların eşyaları)

Sanat uyarınca bir ceza davası başlatmayı reddetme olasılığı. Rusya Federasyonu Ceza Kanunu'nun 330'u

Ancak şunu da söylemek gerekir ki, kira sözleşmesi sona ermemiş olsa dahi, kiraya veren yukarıdaki eylemleri gerçekleştirmiş olsa bile, bu durum her zaman Ceza Kanunu'nun 330. maddesi kapsamında suç nedeniyle ceza davası açılmasını gerektirmez. Rusya Federasyonu. Çoğu zaman, kolluk kuvvetleri, bir ceza davası başlatmayı reddederken, kararda ticari kuruluşlar arasında bir anlaşmazlık olduğunu ve bu anlaşmazlığın cezai kovuşturma değil, hukuk davası yoluyla çözülmesi gerektiğini belirtir.

Sanat kapsamında bir cümle örneği. Rusya Federasyonu Ceza Kanunu'nun 330'u

Kiracının mülkünü elinden alan ev sahibinin keyfi eylemlerine ilişkin cezaya örnek olarak Kaluga Bölge Mahkemesinin 13 Ağustos 2014 tarihli Kararı verilebilir. Lütfen bu durumda kiralanan binadan yalnızca mülk ve muhasebe belgelerinin kaldırılmadığının tespit edildiğini unutmayın. Ancak bu mülkün çoğu kaybedildi. Mahkeme şunu ifade etti:

"önemli zarar S.'ye verilen davada mağdurun yasal hak ve menfaatlerinin ihlal edildiği ifade edildi. kullanma ve imha etme fırsatından mahrumönemli bir kısmı kendisine ait olan mülkü kayıp, aynı zamanda ticari faaliyetleri yürütmek.."

Bu Federal Yasanın 5. maddesinde belirtilen ve mülkiyet hakkı veya ekonomik yönetim hakkı nedeniyle ipotek sahibine ait olan mülk üzerinde ipotek kurulabilir.
Tedavülden çekilen mülklerin ipotek edilmesi; Federal yasa Federal kanunla belirlenen prosedüre uygun olarak zorunlu özelleştirmenin öngörüldüğü veya özelleştirilmesi yasak olan mülklerin yanı sıra haciz yapılamaz.
İpoteğin konusu, yabancılaştırılması başka bir kişi veya kuruluşun rızasını veya iznini gerektiren bir mülk ise, bu mülkün ipoteği için de aynı rıza veya izin gereklidir.
Devlete ait olan ve ekonomik yönetim hakkıyla güvence altına alınmayan gayrimenkullerin rehin edilmesine ilişkin kararlar, Rusya Federasyonu Hükümeti veya Rusya Federasyonu'nun kurucu bir kuruluşunun hükümeti (idaresi) tarafından alınır.
Kira hakkı, federal yasa veya kira sözleşmesinde aksi belirtilmedikçe, kiraya verenin rızasıyla ipoteğe konu olabilir. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 335'inci maddesinin 3'üncü fıkrasında öngörülen hallerde, kiralanan mülkün sahibinin veya onun üzerinde ekonomik yönetim hakkına sahip olan kişinin de rızası gereklidir.
Gayrimenkul rehni, bir ipotek sözleşmesi kapsamında ipotek veren kişinin, bir yatırım (ticari) yarışmasına, açık artırmaya veya başka bir şekilde mülkün özelleştirilmesi sürecinde katıldığı koşulları yerine getirmekten muaf tutulmasının temeli değildir. bu sözün konusudur.
İpotek, sözleşmede veya bu Federal Kanunda aksi belirtilmedikçe, ipotek konusuna ilişkin tüm ayrılmaz iyileştirmeler için geçerlidir.
Rehin veren, rehin konusu malın sahibi veya ekonomik yönetim hakkı gereği kendisine ait olan ve belirtilen mülk üzerinde tasarruf hakkına sahip olan kişi olabilir. Böyle bir gereksinimin temeli oldukça anlaşılabilir. Mülk rehni, mülkün satılma ihtimalini gerektirir; bu, yalnızca ilgili mülkü satma hakkına sahip olan kişinin rehin kurabileceği anlamına gelir. Ekonomik yönetim hakkına sahip olan kişinin tasarruf hakkı yoktur. Emlak sahibinin rızası olmadan (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 295. Maddesinin 2. Bölümü), bu nedenle, bir ipotek sözleşmesi yalnızca gayrimenkul sahibiyle veya onun doğrudan rızasıyla yapılabilir (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 6. Maddesinin 3. Fıkrası) İpotek Kanunu). Mevcut Rus mevzuatı, rehin veren olarak hareket edebilecek kişilere ilişkin başka kısıtlamalar da getirmektedir. Örneğin, devlet araştırma merkezleri kendilerine tahsis edilen devlet mülklerini rehin veremezler (25 Aralık 1993 tarih ve 1347 sayılı Rusya Federasyonu Bakanlar Kurulu Kararının 11. maddesi “Devlet araştırma merkezlerinin faaliyetlerini sağlamak için öncelikli önlemler hakkında) Rusya Federasyonu”)1.
Bilindiği gibi, mülkiyet haklarının içeriği, bir haklar üçlüsü (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 209. maddesinin 1. fıkrası) - mülkiyet hakkı, kullanım hakkı ve kişinin mülkünü elden çıkarma hakkı olarak tanımlanır. Bir şeyin mülkiyeti ve kullanım hakkı aynı zamanda o şeyin sahibi olmayanların da elinde olabilir, örneğin kiracı veya ipotek (ipotek). Ancak, yalnızca malikin kendi hakkıyla ilgili taahhütte bulunma hakkı vardır.
Kanunlara aykırı olmayan ve üçüncü şahısların haklarını ihlal etmeyen her türlü eylemi mülkiyetinde bulundurur1. Rehin verirken, sahibinin yetki üçlüsü kısaltılmış bir biçim alır. İpotek veren, mülkün sahibi olabilir, yani ona fiilen sahip olabilir, kullanabilir ve mülkten amaçlanan faydayı elde edebilir. Ancak tasarruf yetkisine yani gayrimenkulün hukuki kaderinin belirlenmesine ilişkin olarak ipotek verene önemli sınırlamalar getirilmektedir. Rehin verilen mülkün ipoteği alacaklı olduğu için, örneğin bir gayrimenkulün kiraya verilmesi (ticari kiralama) veya diğer idari işlemlerin gerçekleştirilmesi ancak onunla mutabakata varılarak mümkündür.
Dolayısıyla rehin verenin, kendisine ait olan taşınmaz üzerinde mutlak olarak tasarruf etme hakkı bulunmamaktadır. İpotek verenin yukarıdaki tüm hak ve yükümlülükleri ipotek sözleşmesine yansıtılmalıdır. Unutulmamalıdır ki bazı durumlarda mal sahibi bile tek başına mülk üzerinde tasarruf hakkına sahip değildir. Bu nedenle, eşlerden birinin bir gayrimenkulü elden çıkarmaya yönelik bir işlemi veya noter onayı ve/veya devlet tescili gerektiren başka bir işlemi tamamlaması için, mülk resmi olarak yalnızca bir kişiye ait olsa bile, diğer eşin noter onaylı onayını almak gerekir. eşlerden. Aksi takdirde, noter onayı alınmayan eşin talebi üzerine işlem geçersiz ilan edilebilir (RF IC'nin 35. maddesinin 3. fıkrası).

Vasilina, iyi günler! Binayı yazılı bir kira sözleşmesi kapsamında mı kullandınız? Kira süresinin bitiminden sonra mülkü ev sahibine iade ettiniz ve mülkü size ait olan mülkten tamamen boşaltmak ve bir devir ve kabul belgesi imzalamak zorunda kaldınız.

Kiracının bıraktığı mülkle bağlantılı olarak ortaya çıkan hukuki ilişkilere çeşitli açılardan bakılabilir. Kiracının yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda, mülkün muhafaza edilmesi olasılığı hakkında konuşabiliriz (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 23. Bölümünün 4. Maddesi). Kiracının kiralanan mülkte bıraktığı eşyaları terk edilmiş sayılabilir (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 226. Maddesi). Ek olarak, ev sahibinin kiracının mülküyle ilgili eylemleri, talimat olmaksızın başkasının çıkarına hareket etme açısından nitelendirilebilir (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 50. Bölümü).

Yasal saklama için üç koşulun karşılanması gerekir:

mülkün yasal olarak alacaklının (bizim durumumuzda kiraya verenin) elinde olması gerekir;
borçlunun (bizim durumumuzda bu kiracıdır) alacaklıya karşı vadesi geçmiş sözleşme yükümlülüklerine sahip olması gerekir;
Hacizin başladığı anda mülkün kiracıya ait olması gerekir.

Ev sahibiyle çözülmemiş mali sorunlarınız varsa bunları çözün; mülk size iade edilecektir.

Saklama, doğası gereği, borçlunun yükümlülüklerini yerine getirememe riskini azaltmak ve yükümlülüklerin uygunsuz şekilde yerine getirilmesinden kaynaklanan olası zararlardan kendisini korumak amacıyla kiraya verenin başvurduğu koruyucu bir önlemdir.

Ev sahibine karşı herhangi bir mali yükümlülüğünüz yoksa ve kiracı olarak siz, sözleşme süresi içerisinde eşyalarınızı alma hakkınızı kullanmadıysanız, bu eylemsizlikle mülkü ev sahibine devretme isteğinizi ifade etmiş olursunuz.

Ve burada, bu durumda bir şeyin bir kişiden diğerine devredilmesinin mevcut mevzuata aykırı olmadan gerçekleştiğini söyleyebiliriz. Ancak bunun gerçekleşebilmesi için iki şartın gerçekleşmesi gerekmektedir. Birincisi, kira sözleşmesinin halihazırda feshedilmiş olması (sona erme tarihi itibarıyla veya feshedilmiş olması) ve ikinci olarak, kiraya verenin sözleşme süresi boyunca mülkün taşınmasına müdahale etmemiş olması gerekir. Aksi takdirde ev sahibinin eylemleri hukuka aykırı sayılacaktır. Stopajın hukuka aykırı olması, otomatik olarak zararların tazmini ihtiyacını doğurur. Bu, adli uygulamayla da doğrulanmaktadır (örneğin, Doğu Sibirya Bölgesi Federal Anti-Tekel Servisi'nin A74-3263/2011 sayılı davada 8 Ekim 2012 tarihli kararı).

Bıraktığınız şeyleri “terk edilmiş” sayarsak bu, kiracının kalan şeyleri tamamen reddetmesidir. Bu durum ev sahibinin kiracıya tekrarlanan taleplerine ve mektuplarına cevap verilmemesi şeklinde ifade edilebileceği gibi kiracının cevabında da doğrudan yazılı olabilir. Her durumda, eğer kiracı ilgi gösterirse, bunun tek bir sonucu olabilir; mülkün iade edilmesi gerekecektir. Bu durum özellikle Sekizinci Tahkim Temyiz Mahkemesi'nin 7 Eylül 2010 tarihli A46-1314/2010 sayılı davasındaki kararında yansıtılmaktadır. Bu nedenle kiracının ev sahibinin mülkiyetinde bıraktığı mülkün terkedilmiş olarak değerlendirilmesi bazı zorluklar içermektedir. Her şeyden önce, şeylerin durumunu belirlemede.

“6.17. Kiracı bu mülkteki menfaatinin varlığını derhal bildirmediği sürece, Ev Sahibi, Kiracının kira süresinin bitiminden sonra mülkte bıraktığı mülkü terk edilmiş olarak değerlendirme hakkına sahiptir." Bu nedenle, mülkün iadesi hakkında bir mektup yazın, bunu 2 nüsha halinde yaptığınızdan emin olun; bunlardan birine ev sahibinin mektubu kabul ettiğini gösteren bir işaret koyması gerekir veya ev sahibinin bulunduğu yerin adresine bir bildirim içeren taahhütlü posta yoluyla . eğer oradaysa E-posta, iade edilecek mülklerin listesini ona yazın. Bu arada, e-postalar mahkemedeki yazışmaların kanıtıdır.

Kira sözleşmesinde örneğin aşağıdaki içeriğe sahip bir madde yer almaktadır: Kiracının herhangi bir malı veya diğer mülkü ile ilgili olarak ve/veya Kira Süresinin sona ermesi üzerine Kiracı tarafından kaldırılmayan ve maddeyi ihlal eden ayrılabilir iyileştirmeler ile ilgili olarak ... işbu Sözleşme uyarınca Kiralayanın bunları binadan çıkarma ve bağımsız olarak saklama veya üçüncü kişilere devretme hakkı vardır. Bu kaldırma ve depolama sırasında Kiraya Veren tarafından yapılan tüm masraflar Kiracı tarafından karşılanacaktır." Eğer varsa, o zaman belki de ev sahibi fazladan para kazanmak istiyordur.

Her halükarda, sözleşme sonunda mülkünüzü mülkten alacağınızı (liste ile) ev sahibine zamanında yazılı olarak bildirmeniz, mülkün size iade edileceğinin garantisidir. Duruşma durumunda, sebep olduğunuz zararları da kendisinden talep edebilirsiniz.