İşletmenin bağımsız değerlendirmesi. İnşaat işinin piyasa değerinin değerlendirilmesi Bir inşaat şirketinin değerlendirmesinin özellikleri

İnşaat şirketi hisselerinin gerçek değerini belirlemek bir yatırımcı için en zor görevlerden biridir. Bu her zaman doğruydu çünkü hiçbir zaman gerçek fiyatlarından işlem görmediler. Krizden önce son derece yüksek fiyatlara satılıyordu; şu anda temel değerlerinin oldukça altında fiyatlandırılıyorlar. Bu makale, birçok büyük inşaat şirketinin özelliklerine ilişkin araştırmalardan elde edilen sonuçlara dayanmaktadır. Bu analiz, hisselerinin değerini tahmin etmek için yeterli bir algoritma oluşturmayı mümkün kıldı.

Standart yöntemler neden SC'ye karşı güçsüz?

geliştiriciler değerlendirmeye yönelik standart yaklaşımlara uygun değildir. Örneğin, bir sigorta şirketinin geliri gibi bir üs hiçbir içeriğe sahip değildir, çünkü mülkün yeniden değerlemesi olmadan bu endeks yalnızca gayrimenkul varlıklarının belirli bir süre içinde ne kadar aktif olarak satıldığını yansıtır. X şirketi için bu gösterge sıfırsa, bu, raporlama döneminde hiçbir şeyi zamanında satmadan yalnızca inşaatla uğraştığı anlamına gelir. Aynı temelde, geleneksel oranları (F/BV, F/K, P/S ve diğerleri) kullanarak hisselerin gelecekteki değerini tahmin etmek imkansızdır.

sigorta şirketinin hisselerinin fiyatını tahmin etmek

Yukarıdakilere dayanarak, inşaat şirketleriyle ilgili olarak alternatif, belirli bir sigorta şirketinin gelecekteki defter değerine ilişkin bir tahmin yapmaktır; yani, halihazırda yürüttüğü projelerin gelecekteki piyasa değerini tahmin etmeniz gerekir. sahip olmak. Elbette görev standart yöntemlerden daha kapsamlıdır. Dolayısıyla sigorta şirketine ilişkin bilgi kaynakları şu belgeler olmalıdır: standart mali tablolar; IC'nin üç aylık ve yıllık raporları; yorumlarla birlikte uluslararası standartlara göre mali tablolar; uzman değerleme uzmanının raporu; sigorta şirketinin yatırımcılara sunduğu bilgiler; ek açık erişim kaynakları: makaleler, haber akışları, forumlar vb. Bilgi işlemede ortaya çıkan sorunlar: Kural olarak sigorta şirketinin standart muhasebe tabloları konsolide edilmez, yani her inşaat projesi yeni bir tüzel kişiyle aynıdır. Uluslararası raporlama standartları da bir engel oluşturuyor: inşaat mühendisliği projeleri (sigorta şirketinin portföyünde geçerli olan projeler) “Rezervler” başlığı altında sınıflandırılıyor ve adil maliyetle değil, gerçek maliyetle değerleniyor. Bazı şirketler tarafından yayınlanan değerleme uzmanı raporu, her biri için temel özellikleri ve derecelendirmeleri olan mülklerin tam bir listesini içerir. Ama öncelikle yatırımcının gelecekteki hisse değerine yani sigorta portföyünün gelecekteki fiyatına ihtiyacı var. İkinci olarak, nesnelerin maliyetinin elde edildiği parametreler farklı olabilir. Bir yatırımcı için önemli olan öncelikle gayrimenkul ve inşaat projelerinin değerindeki değişimlerin tahminidir. Krize dönecek olursak, aynı uzmanların birkaç yıldır (değişen piyasa eğilimlerine rağmen) fiyat tahminlerinde ya değişiklik yapmadıklarını ya da yıl boyunca ciddi şekilde küçümsediklerini hatırlıyoruz. Bu nedenle, bu tür uzmanların raporları güveni hak etmez ve raporları yalnızca nesne ve ana parametreleri (gayrimenkul türü ve sınıfı, iş süreleri, konumu, sigorta şirketinin projedeki payı ve alan).

Sigorta şirketlerinin hisselerinin fiyatını tahmin etmek için algoritma

Yukarıdakilerden yola çıkarak bir inşaat şirketinin gelecekteki hisselerinin değerinin belirlenebilmesi için sigorta şirketinin gayrimenkul hacminin tamamının yeniden değerlenmesi ve şirket bilançosunda gösterilmesi gerekmektedir. Bunu yapmak için aşağıdaki işlemleri yapmanız gerekir: 1. Sigorta şirketinin değerlendirme için gerekli olan nesneleri hakkında mevcut tüm bilgiler toplanır. 2. Öncelikle tüm nesneler belirli gayrimenkul segmentlerine ait olma durumuna göre değerlendirilir. 3. Geliştirici portföyünün toplam değeri hesaplanır. 4. Şirketin gelecekteki mali durumunu tahmin ederiz. 5. Formlar düzenlenir: kar ve zarar tabloları ve bilanço. 6. Menkul kıymetlerin tahmini getirisi ve sahiplik oranı hesaplanır. 7. 1 hissenin genelleştirilmiş getirisini hesaplıyoruz. Şimdi bazı yönlere ayrıntılı olarak bakalım. Konut sektörü nesnelerinin değerlemesi Bu segmentin ayırt edici özellikleri, proje uygulama zamanı ile fiili satış zamanı arasındaki farktır. Ayrıca gerçek satışları raporlamaya göre takip etmeniz gerekir: bir ay boyunca, altı ay boyunca, bir yıl boyunca. Bir diğer ayırt edici nokta ise aşamalı satışlardır, yani objenin inşaat aşamasındaki maliyeti ile inşa edilen objenin piyasa değeri arasındaki farktır. Hem geliştirici tarafından hem de hissedar tarafından açıklanmaktadır. İlk bakışta bu, inşaat için fon toplamaktır. Hissedarlar için indirim risklerle doludur. Gayrimenkul inşa edildikçe indirim ve riskler azalır. Sonuçta sigorta şirketinin daire satışlarından ve inşaat maliyetlerinden elde ettiği gelirler arasındaki fark ortaya çıkıyor. Ticari sektör tesislerinin değerlemesi Bu segmentin ayırt edici özellikleri şunlardır: Doluluk oranı – tesisin toplam alanından işletmeye alınan alanların bir kısmı. Kapitalizasyon oranı, gayrimenkul kira bedelinin (piyasa koşulları dikkate alınarak) değerine oranıdır. Ticari gayrimenkul iki uygulama seçeneğini içerir: satış ve. Her iki durumda da konut gayrimenkulüne benzer bir indirimin yanı sıra, tüm alanların bir kerede veya bazı alanların büyük miktarlarda satışında da indirim ima edilmektedir. Eğer mülk kiralanacaksa, bundan elde edilen gelir hesaplanır. Bir geliştiricinin portföyünün hacmi, tamamlanmış nesneler ile tamamlanmamış nesnelerin toplamıdır. Tasarım aşamasındaki nesnelerin ve arazinin değerlendirilmesi Bu parametreleri hesaplarken şunu anlamalısınız: Hem tarım arazileri hem de yapıların inşası için araziler karşılaştırmalı yöntem kullanılarak hesaplanır. Banliyö yerleşim yerlerinde arazi satışı parasal kâra göre hesaplanır. Önümüzdeki birkaç yıl içinde projeye başlanmazsa veya nesneye ilişkin özel belgeler alınmazsa arsa olarak hesaplanır. Çeşitli IC iş modelleri Bazı sigorta şirketleri ana faaliyetlerine paralel olarak ek (genellikle ilgili) faaliyetler yürütmektedir. Örneğin bir inşaat şirketi inşaat malzemeleri üretiyor. Bu durumda hesaplama farklı olabilir: 1. Ek yönler ayrı ayrı hesaplanır ve sonuç olarak tüm bileşenler dikkate alınır. 2. Her türlü faaliyete ilişkin göstergeler tek bir zarar ve kâr tablosunda dikkate alınır. Geliştirici portföyünün genelleştirilmiş değerlendirmesi Bu aşamada aşağıdaki göstergeler özetlenmektedir: Bitmemiş nesnelerin fiyatı. Bitmiş nesnelerin fiyatı. Tesis inşaatı giderleri. Konut alanı satışından elde edilen gelir. Ticari alan satışından elde edilen gelir. Kira geliri. Tahmin noktasında ilk iki gösterge geleceğe yönelik bilanço sermaye stokunu yansıtmaktadır. parasal açıdan gelir eksi giderleri yansıtırlar. Bunun bir kısmı dağıtılmadan kalacak ve gelecekte sigorta şirketinin defter sermayesini de yansıtacak. Diğer kısım ise şirketin faaliyetlerini yürütebilmesi için gerekli olan fonları yansıtmaktadır. Sigorta şirketinin fiili raporlamasına dayalı düzeltmeler Bu aşamada doğrudan sigorta şirketinin geleceğe yönelik defter sermayesinin tahminini oluşturmaya geçiyoruz; bunu yapmak için bunu mevcut defter sermayesiyle karşılaştırıyoruz. Yalnızca dönem başında mevcut olan nesneler yeniden değerlemeye tabidir. Yeni nesnelerin uygulanması kaydedilmez. Daha sonra sigorta şirketinin faaliyetlerinin uygulanmasına yönelik finansman hacmi hesaplanır. Bunların uygulanması, ek hisse ihracı, nesnelerin satışı veya borç yönetimi yoluyla mümkündür. Ayrıca satışla ilgili olanlar da dahil olmak üzere sigorta şirketinin vergi yükümlülüklerini de dikkate almak gerekir. Ve son olarak karlılık potansiyelinin hesaplanması Bir sigorta şirketinin yatırımcı için çekiciliğinin son parametresi 2 bölümden oluşur: sahiplik oranı ve potansiyel karlılık. Elde tutma oranı uzun vadedeki getiriyi yansıtır. Burada her gayrimenkul türü kendi oranında dikkate alınır ve bu oran daha sonra geliştiricinin portföyündeki oranlarıyla toplanır. İndirim ayarlamasını unutmayın. Potansiyel getiri, kısa vadede karlılığı yansıtır. Burada tahmin noktasındaki kapitalizasyon ile tahmine göre sermayeyi karşılaştırıyoruz. Sigorta şirketinin kirasını ve ortalama değerdeki standart getiri oranını unutmayın. İndirim ayarlamasını unutmayın. Bir sigorta şirketinin karlılığını doğru bir şekilde değerlendirmek oldukça zor bir iştir. Bu şirketlerin menkul kıymetleriyle uğraşan bireysel yatırımcıların uygunsuz davranışlarıyla bağlantılı olan şey tam olarak budur. Ancak önerilen değerlendirme algoritması, kendi parasını menkul kıymetlerine yatırmak isteyen bir yatırımcının risklerini azaltmak için sigorta şirketindeki gerçek durumu hesaplamakla ilgilidir.

United Traders'ın tüm önemli etkinliklerinden haberdar olun - abone olun

İnşaat makine ve ekipmanları herhangi bir inşaat şirketinin en önemli varlığıdır. Bu ekipmanın değerlendirilmesi, kesin maliyetinin belirleneceği bir incelemeyi içerir. Teftişin sonuçlarına ekipmanı rehin verirken, satarken, kiralarken veya sadece muhasebe amaçlarıyla ihtiyaç duyulabilir.

Hangi inşaat ekipmanları değerlendirmeye tabidir?

Herhangi bir inşaat ekipmanının gerçek maliyetini tahmin edebilirsiniz. Ancak birkaç ana teknoloji türü vardır:

Kazı çalışmaları için ekipmanlar: hafriyat ekipmanı, toprak sıkıştırma makinesi veya araziyi çalışmaya hazırlama ekipmanı.
Taşıma: kaldırma mekanizmaları, yükleme ve boşaltma ekipmanları, taşıma ekipmanları.
Sondaj ekipmanı:çeşitli ekskavatörler, traktörler, sondaj kuleleri ve diğer özel ekipmanlar.
Beton ve betonarme işleri için ekipmanlar: Betonu taşıyan veya karıştıran makineler ve mekanizmalar. Buna bağlantı parçaları için ekipmanlar da dahildir.
İş bitirme ekipmanı: sıva, boyama veya çatı kaplama işleri için mekanizmalar.
Yol ekipmanı: yol yüzeylerini hazırlamak veya kurmak için cihazlar.

İnşaat ekipmanları hangi durumlarda değerlendirilir?

Ekipmanların değerlendirilmesine yönelik inceleme yapılması ihtiyacı, buna ilişkin her türlü hukuki işlem ile ortaya çıkmaktadır. Örneğin, ekipman satarken, satın alırken veya kiralarken böyle bir değerlendirme gereklidir.

Ekipmanın fiyatı ödemelerin, katkıların vb. boyutunu etkilediğinden, kredi verirken veya sigorta yaparken de bir değerlendirme gereklidir. Ekipman, silindiğinde veya işletme iflas ettiğinde değerlendirilir.

Şirketin ekipman maliyetinin önemli olduğu hukuki işlemlerde ekspertiz incelemesi yapılması gerekmektedir.

Ayrıca şirket sahipleri, bir değerlendirme yardımıyla muhasebe ekipmanlarının gerçek maliyetini öğrenebilirler.

Onarım ekipmanının değerlendirilmesi için gerekli belgelerin listesi

Uzmanlar çalışmalarına başlamadan önce gerekli tüm belgeleri sağlamalısınız.

Öncelikle inşaat ekipmanının sahibi olduğunuzu teyit eden belgelere ihtiyacınız olacak. İkinci olarak, her ekipmanın markasını, modelini, seri numarasını, üretim yılını ve özelliklerini belirten tüm ekipmanların bir listesini hazırlayın. Tüm bilgilerin doğrulanması gerekir, bu nedenle tüm ekipman için pasaportlara ve belgelere de ihtiyacınız olacaktır.

Daha önce bir değerlendirme yapılmışsa o andaki sonuçlara ve ekipmanın maliyetine ihtiyacınız olacaktır. Ayrıca, varsa her bir ekipmanın onarımı hakkında da bilgiye ihtiyacınız olacaktır.

İnşaat ekipmanının maliyetine ilişkin bir tahmin sipariş edin

İnşaat ekipmanlarını değerlendirmenin önemini abartmak zordur. Bu, yalnızca yetkin bir fiyatlandırma politikası oluşturmanıza olanak sağlamakla kalmayacak, aynı zamanda olası mali kayıpları da önleyecektir.

Rekabetçi fiyatlarla, şirketimiz Soyuz-Expert'ten muayene siparişi verebilirsiniz. Uzmanlarımız tarafından yapılan inceleme sonucunda, yasal geçerliliği olan ve ekipmanınızın değerini gösteren kanıtları içeren resmi bir “Değerleme Raporu” belgesi alacaksınız.

Sizin için uygun olan herhangi bir şekilde bir değerlendirme sipariş edebilir veya danışmanlık alabilirsiniz: bize e-posta yoluyla yazın, iletişim numaralarından birini arayın veya doğrudan ofisimizle iletişime geçin.

Bir soru sorun, uzmanlar cevaplayacaktır.

İnşaat işinin piyasa değerinin değerlendirilmesi
Fiilen tamamlanan işin piyasa değerinin belirlenmesi
İnşaat işinin piyasa değerinin belirlenmesi, konut dışı binaların değerlendirilmesi, konut dışı binaların değerlendirilmesi için bir yöntem seçilmesi, inşaat işinin değerlendirilmesi süreci

İnşaat değerlendirmesinin amacı: konut dışı binalar

Değerlendirme adresi: Moskova

Değerlendirmenin amacı: Toplam 199,4 metrekare alana sahip konut dışı binalarda fiilen tamamlanmış inşaat, montaj ve bitirme işlerinin piyasa değerini belirlemek.

Kalite değerlendirme sertifikası

Değerlendirme aşağıdaki belgelerde belirtilen gerekliliklere uygun olarak gerçekleştirilmiş ve rapor derlenmiştir:

Değiştirildiği şekliyle 29 Temmuz 1998 tarih ve 135-FZ sayılı “Rusya Federasyonu'nda Değerleme Faaliyetleri Hakkında” Federal Kanun. 05/07/2009 tarih ve 91-FZ sayılı;
“Değerleme faaliyetleri konuları tarafından kullanılması zorunlu olan federal değerleme standartları”, FSO No. 1,2,3, Rusya Federasyonu Ekonomik Kalkınma Bakanlığı'nın 20 Temmuz 2007 tarihli N 256, 20 Temmuz 2007 tarihli Emirleri ile onaylanmıştır N 255, 20 Temmuz 2007 tarihli N 254.

Raporda belirtilenler doğru ve gerçektir. Raporda yer alan analiz, görüş ve sonuçlar değerleme uzmanının kendisine ait olup, bu raporun bir parçasını oluşturan kısıtlayıcı koşullar ve varsayımlar dahilinde geçerlidir. Değerleme uzmanının ücreti, nihai değerleme sonuçlarına ve raporda yer alan bulgu ve sonuçların müşteri veya üçüncü şahıslar tarafından kullanılması sonucu ortaya çıkabilecek olaylara bağlı değildir.

Değerleme uzmanlarının, değerlemesi yapılan mülk üzerinde gerçek veya algılanan bir çıkarı yoktur ve ilgili taraflara karşı tarafsız ve önyargısız davranırlar.

Analizin yapıldığı, varsayımların ve sonuçların yapıldığı raporda sunulan gerçekler, Değerleme Uzmanının bilgi ve becerileri kullanılarak mümkün olan en geniş ölçüde toplanmıştır ve ona göre güvenilir ve ücretsizdir. fiili hatalardan

Değerlendiriciler tarafından bu raporun hazırlanmasında kullanılan kaynak veriler güvenilir kaynaklardan elde edilmiştir ve güvenilir olduğuna inanılmaktadır, ancak mümkün olan yerlerde bilgi kaynaklarına atıflarda bulunulmuştur.

Sınırlayıcı koşullar ve yapılan varsayımlar

Bu raporun bir parçasını oluşturan Değerleme Belgesi aşağıdaki koşul ve varsayımlara tabidir:

Bu rapor yalnızca burada belirtilen amaçlar doğrultusunda güvenilirdir;
Müşteri ve Yüklenici, anlaşmaların gizliliğine ilişkin herhangi bir yükümlülük üstlenmez. Yüklenici, değerlendirme nesnesinin yasal durumunu açıklama sorumluluğunu kabul etmez;
Yüklenici, Müşteri tarafından sağlanan orijinal bilgilerin doğruluğuna güvenmiştir;
Mülk değerlendirmesi, mülkün incelenmesine ve Müşteri tarafından sağlanan bilgilere dayanarak gerçekleştirildi.
Müşteri tarafından belirlenen göreve uygun olarak Yüklenicinin sorumlulukları, Müşterinin gayrimenkul üzerindeki mülkiyet haklarının değerlendirilmesini içermemektedir.
Değerlendirme yapılırken mülkün değerini etkileyen hiçbir gizli faktörün olmadığı varsayılmıştır. Değerlendirme sonrasında bu gibi faktörlerin ortaya çıkması durumunda Yüklenici sorumlu değildir.
Ne Müşteri ne de Yüklenici raporu (veya herhangi bir bölümünü) bu rapor metninde belirtilenin dışında kullanamaz;
Yüklenicinin değerleme nesnesinin değerine ilişkin görüşü yalnızca değerleme tarihi itibarıyla geçerlidir. Değerlemesi yapılan mülkün değerini etkileyebilecek sosyal, ekonomik, hukuki ve doğal koşullarda sonradan meydana gelen değişikliklerden dolayı sorumluluk kabul etmez;
Yüklenici, nesnenin değeri ile ilgili raporda varılan sonuçları herhangi bir şekilde etkileyebilecek bilgilerin daha sonra sağlanmasıyla bağlantılı olarak bu rapora ilişkin ek tavsiye vermek zorunda değildir;
Yüklenicinin, Müşteri ile ayrı bir anlaşma yapılması veya mahkemeden resmi bir celp gelmesi haricinde, tamamlanmış rapor veya değerlendirme konusu hakkında mahkemeye çıkması veya başka şekilde ifade vermesi gerekli değildir.
Değerleme uzmanı mülkü bizzat denetledi. Değerleme uzmanı tarafından yapılan fiili işin piyasa değerinin tespiti, dış kaplamalar açılmadan araştırma sırasında kaydedilen hacimler esas alınarak yapılmıştır.
Gizli çalışmaya ilişkin kanunlar ve tasarım dokümantasyonu değerleme uzmanına sunulmamıştır.

Yukarıda açıklanan varsayımlar ve sınırlamalar, raporu imzalayan tarafların bunların tam olarak anlaşıldığını ima etmektedir. Rapor metninde belirtilmeyen tüm hükümler, müzakere sonuçları ve açıklamalar geçersizdir. Bu varsayımlar ve sınırlamalar, her iki tarafın imzası dışında değiştirilemez.

Değerleme Uzmanının yazılı izni olmadan bu rapor yukarıda belirtilen amaçlar dışında dağıtılamaz, yayımlanamaz ve kısaltılmış biçimde dahi olsa kullanılamaz. Değerleme Uzmanı, formüle edilen sınırlayıcı koşulların ihlali ve/veya dikkate alınmaması sonucu müşterinin veya başka bir tarafın uğrayabileceği zararlardan dolayı herhangi bir sorumluluk kabul etmez.

Değerlendirme süreci

Temel kavramlar ve tanımlar. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 623. maddesine göre, “bir şeyden ona zarar vermeden ayrılabilen iyileştirmeler ayrılabilir olarak kabul edilmektedir. Buna göre, ayrılmaz iyileştirmeler, bir şeyden ayrıldığında, onun durumunu kötüleştirir ve bunun sonucunda kusur kazanır. Kanun, iyileştirmelerin ayrılmaz olarak kabul edilmesi için bir şeye verilen zararın derecesinin ne olması gerektiğini söylemez. Dolayısıyla zararın her türlü olabileceği sonucuna varılmalıdır, asıl mesele, bunun sonucunda eşyada kiracının sorumlu olduğu kusurların bulunmasıdır.”

Fiyat, bir mal veya hizmet için talep edilen, teklif edilen veya ödenen para miktarını ifade eden bir terimdir. Tarihsel bir gerçektir, yani ister açıktan söylenmiş ister gizli kalsın, zaman ve mekânda belirli bir noktaya işaret eder. Belirli bir alıcı ve satıcının finansal yeteneklerine, amaçlarına veya özel çıkarlarına bağlı olarak, mal veya hizmetler için ödenen fiyat, başkaları tarafından bu mal veya hizmetlere atfedilen değere karşılık gelmeyebilir. Ancak fiyat, belirli bir alıcı ve/veya satıcı tarafından belirli koşullar altında mal veya hizmetlere atfedilen göreceli değerin bir göstergesidir. (MSO. Genel kavramlar ve değerlendirme ilkeleri. M., 1994).

Değer, satın alınabilecek mal ve hizmetler ile bunları satın alanlar ve satanlar arasındaki ilişkiyi kuran ekonomik bir kavramdır. Değer, tarihsel bir gerçek değil, seçilmiş bir değer tanımına göre belirli mal ve hizmetlerin belirli bir zaman noktasındaki değerinin tahminidir. Ekonomik değer kavramı, belirli bir ürünün sahibinin veya belirli bir hizmetin sağlandığı müşterinin, değeri değerlendirirken sahip olduğu faydaya ilişkin piyasa görüşünü ifade eder. (MSO. Genel kavramlar ve değerlendirme ilkeleri. M., 1994).

Değerleme nesnesini değiştirmenin maliyeti, değerleme nesnesinin amortismanı dikkate alınarak, değerleme tarihinde mevcut piyasa fiyatlarında, değerleme nesnesine benzer bir nesne yaratma maliyetlerinin toplamıdır. Değiştirme değeri genellikle mülkün restorasyonunun toplam maliyetinin bir tahmini olarak sigorta amacıyla kullanılır. Finansal raporlama amacıyla bir işletmenin değerini hesaplamak için yenileme veya yeni inşaat maliyetlerini temel alan değerleme prosedürleri, amortismana tabi tutulmuş yenileme maliyetlerine (ARC) ilişkin ECO 4'te tartışıldığı gibi sınırlı durumlarda uygun kabul edilir. Sigorta amaçlı değerleme hesaplamaları bazen varlık değerlemeleriyle eş zamanlı olarak yürütülür.

Eski haline döndürme değeri - sigortalı mülkü, yeni olduğu zamankiyle (genişletmeden) büyük ölçüde aynı ancak daha iyi olmayan duruma getirmek için değiştirmek, bakımını yapmak veya elden geçirmek için gerekli maliyetler. (MR 3, madde 3.5.5)

Değerleme, değeri belirleme eylemi veya sürecidir. Değerlemenin eş anlamlısı. (İşletme Değerleme Standardı, BVS-I. Terminoloji). Değerleme tarihi – değerleme uzmanının değere ilişkin sonucunun geçerli olduğu tarih. (İşletme Değerleme Standardı. BVS-I. Terminoloji).

Mülkiyet, mülkiyetle ilgili tüm menfaatleri, hakları ve faydaları kapsayan hukuki bir kavramdır. Mülkiyet, sahibine sahip olunan şey üzerinde menfaat hakkı veren özel mülkiyet haklarından oluşur. Fiziksel bir nesne olarak gayrimenkul ile hukuki anlamda mülkiyeti arasındaki ayrımı yapabilmek için, gayrimenkul sahipliğine gayrimenkul adı verilmektedir. Gayrimenkul dışındaki nesneler üzerindeki menfaat mülkiyetine kişisel mülkiyet denir. Mülk kelimesi, başka bir tanım veya tanımlama yapılmaksızın kullanıldığında, taşınmaz veya taşınır mal veya her ikisinin birleşimi anlamına gelebilir. (ICO. Kavramlar/ilkeler, paragraf 2.3, 2.4).

Mülkiyet hakları, gayrimenkul mülkiyetiyle ilgili haklardır. Mülkiyet, mülkü (mülk) kullanma, satma, kiralama, bağışlama hakkını içerir; ayrıca geliştirme, tarımsal kullanım, madencilik, topoğrafyasının değiştirilmesi, bölünmesi, birleştirilmesi veya tüm bu hakların kullanılmasının reddedilmesi. Mülkiyet haklarının birleşimine bazen haklar demeti adı verilir. Mülkiyet hakları genellikle irtifak hakları, geçiş hakları, imar, bina yoğunlukları ve mülkiyeti kısıtlayabilecek diğer kısıtlamalar gibi kamu ve özel kısıtlamalara tabidir. (MP 1, 3.0).

Mülk türleri - uluslararası değerleme standartları, gayrimenkul ve gayrimenkul kavramlarını açıkça birbirinden ayırmaktadır. Gayrimenkul maddi bir nesnedir (şey) ve fiziksel bir arazi parçası, toprak altı alanları, ayrı su kütleleri ve araziyle doğrudan ilgili olan her şey olarak tanımlanır; ormanlar, çok yıllık bitkiler, binalar, yapılar dahil olmak üzere, amaçlarına orantısız bir zarar vermeden hareketi imkansız olan nesneler. (IVS, Kavramlar/İlkeler, paragraf 2.0, 2.1)

Gayrimenkul, gayrimenkulün mülkiyetiyle ilgili tüm hak, menfaat ve faydaları ifade eden hukuki bir kavramdır. Gayrimenkule olan ilgi genellikle tapu veya kira sözleşmesi gibi resmi bir belgeyle resmileştirilir. (IVS Kavramları/İlkeleri, 3.2).

Gayrimenkul, fiziki arazi ve onun doğal bir parçası olan her şey ile insanlar tarafından araziye iliştirilen nesnelerdir. (IVS. Kavramlar/ilkeler, paragraf 3.1).

Piyasa değeri, değerleme tarihinde istekli bir alıcı ile istekli bir satıcı arasında, her bir tarafın bilgili, basiretli ve zorlama olmaksızın hareket ettiği, uygun bir pazarlamanın ardından, piyasa koşullarına uygun bir işlemde, değerleme tarihinde el değiştirilecek tahmini para miktarıdır. Piyasa değeri, belirli bir mülkün belirli bir tarih itibariyle yerleşik mülkiyetinin objektif bir değerlendirmesidir. (UDS 1, paragraf 3.1).

Pazar yaklaşımı, belirli bir işletmeyi (nesneyi) daha önce satılmış olan benzer yatırımlarla (nesnelerle) karşılaştırmaya dayanan bir veya daha fazla yöntemi kullanan, bir nesnenin veya özsermayesinin değerini belirlemeye yönelik genel bir yöntemdir. (İşletme Değerleme Standardı, BVS – I, Terminoloji).

Gelir yaklaşımı, beklenen gelirin yeniden hesaplanmasına dayanan bir veya daha fazla yöntemi kullanan, bir nesnenin veya özsermayesinin değerini belirlemenin genel bir yoludur. (İşletme Değerleme Standardı. BVS-I. Terminoloji).

Maliyet yaklaşımı, bir nesnenin değerini, varlığın mevcut (mevcut) değerini çeşitli aşınma ve yıpranma unsurları (fiziksel, işlevsel ve ekonomik) çıkarılarak belirleyerek belirleyen bir değerleme yaklaşımıdır. (İşletme Değerleme Standardı. BVS-I. Terminoloji).

Değerleme tabanının seçilmesi

Bu değerlendirmenin amacı, değerleme nesnesinin amortismanını dikkate alarak, değerleme tarihinde mevcut piyasa fiyatlarında, değerleme nesnesine benzer bir nesne yaratmak için gerekli maliyetlerin makul maliyetini belirlemektir. değerlendirme nesnesi. Değiştirme değeri, değerleme nesnesinin aşınma ve yıpranması dikkate alınarak, değerleme tarihinde mevcut piyasa fiyatlarında, değerleme nesnesine benzer bir nesne yaratma maliyetlerinin toplamıdır. Uzman, değerlendirmenin temeli olarak maliyet yaklaşımıyla belirlenen yenileme maliyetini seçmiştir. Değerlendirme prosedürü aşağıdakileri içerir:

inceleme yapmak ve yapılan iş hacmini kaydetmek için sahayı ziyaret etmek;
gerekli bilgi ve belgelerin toplanması ve analizi;
tahmini belgeleri hazırlayarak veya mülk onarımları için maliyet oluşturarak maliyetlerin maliyetini hesaplamak;
yazılı bir rapor hazırlamak.

Yaklaşımların ve değerlendirme yöntemlerinin seçimi

Değerleme yaklaşımlarını seçmek için, ilgili gayrimenkul piyasasına ilişkin bilgilerin, bir veya başka bir yaklaşımı uygulamak için gerekli bilgilerle karşılaştırmalı bir analizi gerçekleştirildi.

Maliyet yaklaşımı, aşınma, yıpranma ve eskime hesaba katılarak, değerlendirilen nesnenin yeniden üretilmesi veya değiştirilmesi için gerekli maliyetlerin belirlenmesine dayanan, değerlendirilen bir nesnenin değerini tahmin etmeye yönelik bir dizi yöntemdir. Değerleme nesnesini yeniden üretme maliyetleri, değerleme nesnesini oluşturmak için kullanılan malzeme ve teknolojileri kullanarak değerleme nesnesinin tam bir kopyasını oluşturmak için gerekli maliyetlerdir. Değerleme nesnesinin değiştirilmesinin maliyetleri, değerleme tarihinde kullanılan malzeme ve teknolojiler kullanılarak benzer bir nesnenin yaratılması için gereken maliyetlerdir. Yukarıda da belirtildiği gibi, işlem fiyatlarına veya gayrimenkulden elde edilen gelire ilişkin piyasa bilgisinin bulunmadığı durumlarda uygulanır. Bu durumda yapılan onarımların piyasa değeri değerlendirilirken tek seçenek budur.

Karşılaştırmalı yaklaşım: Gayrimenkul değerlemesinde karşılaştırmalı yaklaşımın uygulanabilmesi için, karşılaştırılabilir mülklerin satışı hakkında bilgi sahibi olmak gerekir. Ancak fiili işlemlere ilişkin bilgilerin bulunmaması durumunda, karşılaştırılabilir benzer nesnelerin satış teklifine ilişkin verileri kullanmak mümkündür.

Gelir yaklaşımı, değerleme nesnesinin kullanımından beklenen gelirin belirlenmesine dayalı olarak, değerleme nesnesinin değerini tahmin etmeye yönelik bir dizi yöntemdir. Gelir yaklaşımı iki temel tekniği içermektedir. Birincisine göre, bir nesnenin değeri, mülk değerleri ile piyasada gelişen gelir düzeyi arasındaki ilişkiyi yansıtan özel katsayılar kullanılarak, işletmesinden elde edilen mevcut yıllık gelir esas alınarak hesaplanır. İkincisinde, gelecekteki belirli bir döneme ait faaliyet geliri ve bu süre sonunda nesnenin muhtemel satış fiyatına ilişkin bir tahmin yapılır ve daha sonra gelecekteki tüm gelirlerin bugünkü değeri hesaplanarak toplanır. bu nesneye yapılan yatırıma eşlik eden riski yansıtan özel katsayı.

Değerleme nesnesinin açıklaması

Değerlendirmenin amacı, bir inşaat, montaj ve bitirme işleri kompleksinin yanı sıra harcanan malzeme ve ekipmandır. konut dışı binalarda performans ayrılmaz iyileştirmeler. Bir konut binasının birinci katında yer alan toplam 199,4 m2 alana sahip oda, 1,2,3,4,5,6,7,8,9 numaralı odaların açıklamasına göre XXXIII'den oluşmaktadır. .

Değerleme uzmanının sonucu

Değerlendirmenin amacı, Müşteriyi bilgilendirmek amacıyla yapılan fiili işin piyasa değerinin belirlenmesidir. Uluslararası ve Rus standartlarına uygun olarak, değerleme nesnesinin piyasa değerinin belirlenmesi, çeşitli değerleme yöntemlerinin, yani maliyet, karşılaştırmalı ve gelir yaklaşımlarının kullanılması sonucunda belirlenen değer değerleri üzerinde mutabakata varılarak elde edilmelidir. . Farklı yöntemlerle elde edilen sonuçların koordinasyonu genellikle her biri için güvenilirlik derecesini yansıtan karşılık gelen bir ağırlıklandırma katsayısının eklenmesiyle gerçekleştirilir. Bu raporun hazırlanması sürecinde Değerleme Uzmanı tarafından varılan sonuçlardan anlaşılacağı üzere, üç değerlendirme yaklaşımından biri - maliyetli olanı - kullanıldı. Değerleme Uzmanı, yukarıdakilere dayanarak ve kendi deneyimi ve mesleki bilgisinin rehberliğinde, maliyet yaklaşımıyla elde edilen değere aşağıdaki spesifik ağırlığı - 1,0 (%100) atamanın mümkün olduğunu değerlendirdi.

Dolayısıyla, değerleme nesnesinin piyasa değeri - KDV ve yuvarlama dikkate alınarak, değerleme tarihi itibariyle tesiste gerçekten ayrılmaz iyileştirmeler yapılmış olan: 2.358.000 (İki milyon üç yüz elli sekiz bin) ruble.