Cumpărarea terenului în străinătate: ghid de țară. Ce țări cumpără teren în alte țări? Ce țări nu au piață funciară?

Achiziționarea unui teren de construcție în străinătate este o sarcină foarte supărătoare, spre deosebire de achiziționarea unei proprietăți finite. Multe țări impun restricții legale asupra unor astfel de tranzacții. Cu toate acestea, chiar și cei care nu intenționează să construiască nimic trebuie să se ocupe de problema terenului, deoarece în unele state este imposibil să achiziționați o casă decomandată fără a cumpăra terenul pe care se află.

Lasă-i să vină în număr mare – atâta timp cât au bani
Multe țări consideră restricțiile impuse străinilor de a cumpăra terenuri drept unul dintre mecanismele de asigurare a suveranității. Unii merg chiar mai departe și interzic complet astfel de tranzacții. Uneori le sunt alocate zone speciale. De exemplu, în Emiratele Arabe Unite, în afara unor astfel de zone (în primul rând în capitala emiratului, Dubai), cetățenii unui alt stat nu pot cumpăra proprietăți imobiliare. În Elveția, cotele de vânzare sunt emise doar în câteva cantoane. Restricții similare există și în Austria. Aceasta este o abordare complet logică, dar problema este că, în contextul globalizării, statele sunt interesate și de afluxul de investiții în economia lor, iar principala garanție a investițiilor este prezența proprietății în această țară. De la mijlocul anilor 1990. Tot mai multe țări își deschid piețele pentru străini, dar există încă restricții la vânzarea terenurilor.

Subiectul cumpărării terenului este relevant nu atât pentru persoane fizice, cât și pentru întreprinderi. De regulă, este mai ieftin și mai ușor pentru o persoană fizică să achiziționeze o casă gata făcută cu un teren decât să o construiască singur. Pentru investițiile corporative, piața terenurilor din Germania, în special din Berlin, este acum cea mai atractivă. Există șantiere acolo pentru construcția de blocuri de apartamente. Cele mai frecvente cereri sunt pentru acest tip de teren. În plus, piața din Muntenegru este interesantă, dar există probleme cu verificarea dreptului de proprietate, deci sunt necesare serviciile unui avocat bun. Republica Cehă este, de asemenea, populară printre clienții interesați de terenuri. Separat, aș dori să remarc cererea de teren pentru construirea de centre de reabilitare și stațiuni balneologice, unde caracteristicile terenului (de exemplu, prezența surselor de apă minerală) creează valoare suplimentară pentru imobiliare. Cererea este generată în principal de constructori, dezvoltatori și investitori.”

Labirint balcanic
Regulile jocului pe piețele naționale de terenuri variază foarte mult. Pentru rușii care achiziționează case sau terenuri pentru construcția de locuințe private, țările balcanice sunt de interes deosebit, în primul rând Bulgaria, Muntenegru și Croația, așa că merită să vorbim mai detaliat despre această regiune. Din punctul de vedere al relațiilor funciare și al regulilor pentru achiziționarea de bunuri imobiliare de către străini, merită să comparați piețele din Croația și Muntenegru. Deși teritoriul Croației este mult mai mare și coasta este de multe ori mai lungă, rușii au făcut achiziții din Muntenegru mai des în ultimii ani. Acest lucru se datorează faptului că în Croația, un străin trebuie să obțină permisiunea autorităților pentru a efectua o tranzacție imobiliară. Și acest proces este lung și imprevizibil. Problema poate fi rezolvată prin finalizarea unei tranzacții cu o companie croată. Dar problema este că regiunea Balcanică atrage în primul rând cumpărători care nu au un buget mare, iar crearea și întreținerea unei companii costă bani. Capital autorizat - cel puțin 2800 de euro (20 de mii de kuna), servicii de contabilitate - de la 300 de euro pe lună etc. Desigur, pentru un dezvoltator mare acest lucru nu este nimic, dar atunci când o persoană privată achiziționează o proprietate ieftină, astfel de cheltuieli pot părea foarte împovărătoare.

Cu toate acestea, în iulie anul acesta a intrat în vigoare o modificare a legii, potrivit căreia persoanele juridice nu vor mai putea folosi imobile fără a percepe o taxă. Aceasta înseamnă că acum va fi imposibil să depuneți zero rapoarte. Închirierea poate fi o soluție. Va trebui să plătiți impozite pe veniturile din locuințe închiriate, dar în Croația există posibilitatea rambursării TVA-ului la suma cheltuielilor pentru întreținerea proprietății.

În Muntenegru, străinii au dreptul de a cumpăra locuințe ca persoană fizică, dar atunci când cumpără o casă, trebuie să creeze o „asociere mixtă” (JV), deoarece casa este vândută împreună cu terenul. În acest caz, terenul va fi înregistrat ca proprietate a părții muntenegrene a acestei asociații mixte, iar partea străină va închiria un teren pentru un anumit proiect. Prin lege, parcela nu poate fi înstrăinată în favoarea persoanelor fizice și juridice străine. Compania care îl achiziționează trebuie să depună în prealabil un plan de dezvoltare la Ministerul Justiției. Autoritățile muntenegrene salută dezvoltarea infrastructurii turistice, dar cel mai probabil nu va fi posibil să obțineți permisiunea de a construi o casă privată mare. Potrivit agenției imobiliare din Muntenegru Lucha, în această țară există foarte puțin teren pe piață și este deținut în proporție de 99% de persoane fizice. Aproape toate parcelele sunt mici, așa că cumpărarea unui site pentru un proiect privat mare este foarte problematică.

Zece acri pentru șeic
În majoritatea țărilor, străinii au dreptul de a înregistra locuințele în nume propriu, iar o companie trebuie creată doar la cumpărarea terenului. Și în unele state nu există deloc restricții privind achiziționarea de terenuri de către străini, cu excepția terenurilor agricole și a zonelor special protejate. Cu toate acestea, aproape peste tot există anumite reguli de utilizare și dezvoltare a terenurilor. De exemplu, în Australia este necesar să se furnizeze un design de casă și să se înceapă construcția într-un an. Și în Elveția, pentru străini, există restricții atât cu privire la dimensiunea casei, cât și la suprafața terenului: maximul admis nu este mai mare de 200 de metri pătrați. m pe un teren de 10 acri. Nu se fac excepții nici măcar pentru șeici și membrii familiilor regale. De asemenea, cumpărătorul de teren ar trebui să țină cont de faptul că în Europa de Vest există o administrație locală puternică: după ce ați cumpărat un teren, s-ar putea să vă confruntați cu cerințe foarte specifice ale municipalităților sau comunelor, care dictează nu numai liniile roșii și dimensiunea casei. , dar uneori chiar și detalii precum designul acoperișului, materialele și schema de culori a fațadei.

În Bulgaria, pentru a cumpăra un teren, un străin trebuie, de asemenea, să creeze o companie, deoarece există o interdicție constituțională privind vânzarea de terenuri către cetățenii altor state. În același timp, pentru a implementa un proiect de construcție, un șantier poate fi înregistrat în diferite moduri: ca proprietate, ca închiriere pe termen lung sau ca „drept de a construi”, care, în esență, este o servitute care conferă dreptul de folosință a terenului numai dacă proprietatea este păstrată asupra acestuia. După cum sa menționat deja, în ultimii 20 de ani, multe țări au permis vânzarea de terenuri către străini. De exemplu, din 1996 în Egipt, nerezidenții pot cumpăra terenuri neagricole. Unele țări, cum ar fi Turcia, limitează dimensiunea terenului pe care un străin îl poate cumpăra. Adevărat, rușii nu pot cumpăra deloc terenuri neamenajate în Turcia: din 2006, străinii pot cumpăra proprietăți imobiliare, dar acest lucru se aplică doar locuințelor sau „locurilor de muncă”.

Puritatea legală este, de asemenea, relevantă pentru teren
Pe lângă particularitățile naționale ale înregistrării drepturilor de teren, cumpărătorul ar trebui să fie preocupat și de securitatea economică a tranzacției. Cazul manualului este bine cunoscut când în secolul al XVIII-lea. Un vulcan a erupt pe insula Lanzarotte, iar locuitorii au părăsit zona. Mai târziu, pământul fără stăpân a fost vândut străinilor, iar mulți ani mai târziu au apărut și moștenitorii proprietarilor anteriori și-au declarat drepturile. În mod ciudat, astfel de situații nu sunt neobișnuite astăzi, deși sunt adesea asociate nu cu dezastre naturale, ci cu conflicte militare, de exemplu, războiul din fosta Iugoslavie.

Nu a fost război în Muntenegru, dar pot fi întâlnite probleme și acolo. A existat un caz când un străin a cumpărat teren în Muntenegru și a construit un hotel pe el. Și apoi s-a dovedit că 30% din teren a aparținut moștenitorului fostului proprietar, care locuia în Australia. Agenții imobiliari au vorbit și despre un rus care și-a cumpărat o casă ieftină în Bulgaria, dar nu a avut timp să se bucure: în curând a devenit clar că era deloc imposibil de construit acolo, deoarece era teren agricol.

Probleme similare apar mai des în țările care nu au un cadastru funciar cu drepturi depline, ceea ce este tipic pentru fosta tabără socialistă. Dar cumpărătorul trebuie să-și amintească că în orice țară dreptul de teren trebuie verificat nu numai la achiziționarea unui teren neamenajat.

Este logic să cumpărați un teren pentru a vă construi casa de vis pe el. De exemplu, dacă vorbim despre un loc luxos în care casele sunt incredibil de scumpe și totuși totul nu este în regulă. Această situație este comună în Muntenegru și Grecia. Dar achiziționarea de terenuri din punct de vedere al economiei este o problemă controversată, deoarece construcția este o sarcină supărătoare și costisitoare. Obținerea unei autorizații de construire, relațiile cu antreprenori și altele asemenea vor reduce economiile la minimum, dar vor adăuga dureri de cap.
În general, cumpărarea de terenuri este o afacere supărătoare. Conceptul de „statut în construcția individuală de locuințe” nu există în străinătate. Se eliberează autorizația de construire pentru un anumit proiect și are o perioadă de valabilitate. Însă pe piață există un astfel de tip de activitate precum cumpărarea de parcele nereglementate, obținerea documentației și vânzarea. În majoritatea țărilor este dificil să cumpărați un șantier cu autorizație de construire fără un contract de construcție.”
Petr Chernov Pe baza materialelor din revista „Real Estate & Prices”

Articole despre întrebări generale despre imobiliare de peste mări
De la cine este mai bine să cumpere proprietăți imobiliare străine?
Imobil cu cel mai scump cost pe metru pătrat din lume
Insule pentru proprietarii privați și insule de vânzare
Comparația țărilor conform procedurii de acordare a unui credit ipotecar
Cumpărarea și vânzarea de castele în Franța și alte țări
Sărbători de Anul Nou în străinătate
Cum să vinzi imobile cumpărate în străinătate
Nu trebuie să fii milionar pentru a cumpăra o casă în străinătate
Ipoteca în străinătate
Închiriază un apartament în Rusia și mută-te să locuiești într-o țară în care este cald și ieftin
Proprietăți în complexe cu dane pentru iahturi
Cele mai preferate orașe din lume pentru a cumpăra proprietăți imobiliare
Permis de ședere la achiziționarea de bunuri imobiliare în străinătate
Recomandări pentru cei care doresc să închirieze o casă pentru vara în străinătate
Stațiunile imobiliare din străinătate sunt încă populare printre cumpărătorii ruși
Condiții ipotecare în țările Europei de Vest
Condițiile de creditare ipotecară în Europa
Condiții ipotecare în Bulgaria, Muntenegru, Cehia, Letonia, Turcia
Impactul revoluțiilor africane asupra pieței imobiliare din Europa
Cumpărarea sau închirierea de imobile în străinătate de către pensionari
Achiziționarea imobiliare străine la cel mai mic preț
Vânzarea de insule și imobiliare pe insule
Vânzarea cetăţeniei sub cetăţenie în schimbul unor programe de investiţii
Dubla impozitare pentru proprietarii de bunuri imobiliare străine
Cumpărarea imobiliare pe primul litoral de la mare
Evaluarea „ospitalității” țărilor față de cetățenii ruși
Experiența investitorilor privați din Rusia în achiziționarea de proprietăți imobiliare străine
Astăzi, cumpărarea unui castel nu mai este un vis, ci o realitate.
Cum va fi situația pe piețele imobiliare străine în 2011?
Închirierea imobilelor în străinătate nu este o chestiune ușoară și destul de serioasă.
Proprietăți oferite de renumite lanțuri hoteliere
Ce imobile comerciale din Europa pot fi oferite astăzi investitorilor ruși?
Stațiuni străine cu o industrie dezvoltată de viață de noapte
Reguli pentru cumpararea terenului in strainatate
Prețurile pentru imobiliare de stațiuni europene după criză
Interesul rușilor de a investi în imobiliare străine le-a schimbat semnificativ prioritățile
Procesul de redresare pe piețele imobiliare de lux europene

Achiziționarea terenurilor în străinătate este un tip obișnuit de investiție; oportunitatea de a construi o casă într-un loc „ideal” conform unui proiect individual, de a începe propria afacere „de la zero” într-un loc promițător, de a achiziționa agricultură sau de a vă construi propriul hotel - există o mulțime de oportunități în acest domeniu, deoarece precum și detalii; Să încercăm să le dăm seama.

ÎN LOC DE INTRODUCERE

Procesul de achiziție de pământ în străinătate este asociat cu un număr mare de subtilități. Pe de o parte, fiecare țară are propriile reguli și restricții, pe de altă parte, există o mulțime de detalii generale pe care fiecare investitor ar trebui să le cunoască. De aceea, acest articol este publicat în două părți: astăzi vom analiza caracteristicile achiziționării de terenuri în diferite țări europene, iar vineri, 29 aprilie, vom continua povestea despre țări, completând-o cu recomandări generale ale experților.

GHID DE TĂRĂ

Finlanda

Deoarece cetățenii străini din Finlanda au drepturi egale cu rezidenții atât de a cumpăra imobiliare, cât și de a achiziționa terenuri pentru dezvoltare, iar informațiile rezumative despre fiecare proprietate specifică sunt ușor accesibile, cumpărătorii ar trebui să acorde atenție doar posibilelor restricții sau cerințe din partea municipalității. Acestea pot include: cerințe pentru respectarea programului de construcție pe șantierul achiziționat pentru o casă de locuință permanentă, termene pentru finalizarea lucrărilor de construcție, punerea în funcțiune a instalației etc.

Atunci când cumpărați un teren, ar trebui să luați în considerare categoria acestuia. Dacă vorbim de o proprietate rezidențială, construcția de locuințe trebuie să fie permisă pe șantier. În orice caz, este necesar să se obțină de la municipalitate o autorizație oficială eliberată pentru implementarea unui anumit proiect.

De regulă, terenurile pe care străinii le cumpără pentru construcție au o suprafață relativ mică de 6-20 de acri, sunt situate lângă „civilizație” și au suport tehnic și tehnic adecvat. Compatrioții noștri preferă să achiziționeze terenuri cu propria coastă în apropierea corpurilor de apă, precum și terenuri pentru case pentru locuință permanentă, situate în zone urbane și suburbane în curs de dezvoltare cu infrastructură bogată - lângă stațiuni balneare și de schi, centre de agrement și divertisment, facilități sportive etc. . . Principala caracteristică a unor astfel de teritorii este un coeficient mai mare de eficiență a dezvoltării în comparație cu zonele dacha, un indicator cantitativ al zonei de dezvoltare proiectată permisă (poate 40% din suprafața sitului). Masterplanul poate reglementa destul de strict numărul de etaje, forma arhitecturală - și chiar culoarea viitoarei case.

În ceea ce privește cel mai popular segment de piață în rândul străinilor - parcelele din dacha de coastă - aici aria proiectată de construcție permisă, de regulă, nu depășește 200 de metri pătrați. m pentru toate clădirile planificate. Costul racordării energiei electrice este în medie de aproximativ 6.000 de euro, alte inginerie fiind determinate la nivel local.

Întreținerea propriului teren de tip dacha în Finlanda nu necesită cheltuieli mari, dacă nu se realizează construcția pe el - va trebui să plătiți doar o taxă de aproximativ 200 EUR. La achiziționarea unui astfel de obiect, cumpărătorul plătește doar jumătate din comisionul notarial - 60 €, o taxă unică la transferul dreptului de proprietate în valoare de 4% din valoarea contractului și o taxă de înregistrare de 150 €. În unele cazuri, pot exista și costuri asociate cu sondajul site-ului.

Printre cumpărătorii străini de terenuri din Finlanda, timp de mulți ani, pozițiile de lider au fost ocupate de ruși, care au schimbat semnificativ condițiile de piață în acest segment, cumpărând terenuri în partea de sud-est a țării pe malul lacurilor forestiere din prețul variază de la 25.000 EUR la 60.000 EUR, în special pe o rază de o oră cu mașina de la graniță. Loturile de pe Saimaa costau inițial cu un ordin de mărime mai mult, iar prețurile pentru unele dintre ele ajung la 250.000-300.000 de euro. Același lucru este valabil și pentru malul lacului Paianne. În partea de sud a Finlandei, pe malul Golfului Finlandei, precum și în apropierea Regiunii Capitalei, rușii au fost și ei destul de activi în achiziționarea de terenuri. În partea centrală a țării, pe Coasta de Vest și în Laponia, tranzacțiile cu cumpărători privați au fost rare, dar loturi mari de teren pentru dezvoltare în masă, convențional comercială, în apropierea stațiunilor cu participarea capitalului rus au avut loc la un nivel cantitativ constant ridicat. și la nivel calitativ.

ceh

În Republica Cehă, achiziția de terenuri de către străini nu este limitată. Terenurile destinate construcției sunt împărțite în trei categorii - pentru construcția de case (familiale), pentru construcția de blocuri de locuințe și pentru construcția de unități comerciale.

Toate condițiile de dezvoltare ulterioară a sitului achiziționat trebuie să fie agreate și permise de primăria locală pe baza Planului funciar, care ia în considerare toate caracteristicile zonei și proiectele derulate pe teritoriul acesteia. Înainte de a semna un contract de cumpărare și vânzare, trebuie să studiați cu atenție Planul funciar și alte reglementări de construcție relevante pentru zonă. De asemenea, trebuie să aflați dacă există restricții legale pe site - în relație cu alți proprietari, bănci, autorități locale.

Cele mai interesante oferte de pe piața funciară a Republicii Cehe includ acele terenuri care sunt situate în imediata apropiere a metropolelor, deoarece prețul lor este mai mic decât costul terenurilor din oraș, dar, în același timp, accesibilitatea lor la transport nu este practic inferioară. catre oras.

Prețurile standard pentru achiziționarea de terenuri în Praga sunt 5.000-10.000 CZK (185-370 EUR) pe metru pătrat, în afara Praguei, „la granița cu metropola”, 1.500-3.000 CZK (55-110 EUR). În prezent, terenurile din oraș nu sunt practic disponibile pentru vânzare și sunt foarte rare; achiziționarea lor este un mare succes.

Muntenegru

În Muntenegru, vânzarea terenurilor către străini este permisă, dar are o serie de restricții. Și, în primul rând, aceasta se referă la suprafața terenului achiziționat de o persoană fizică, care nu poate depăși 5.000 de metri pătrați. mp (de fapt, este înregistrată 4999 mp). Dar experții din piață notează că un teren mai mare care vă place poate fi delimitat prin desemnarea diferitelor părți ale sale pentru diferiți membri ai familiei. De asemenea, terenurile de orice categorie și orice zonă din Muntenegru pot fi înregistrate pe numele unei persoane juridice, în care poate fi implicat un singur director fondator. Pentru a face acest lucru, fondatorul străin trebuie să angajeze un contabil cu un salariu de 100 de euro pe lună pentru a menține starea de funcționare a companiei.

La achizitie trebuie sa tineti cont de categoriile de terenuri, dintre care in tara sunt patru: terenuri neurbanizate care nu sunt cuprinse in Planul general de dezvoltare a zonei, terenuri urbanizate pe care se construieste facilitati. permise, terenuri urbanizate fără obiect care vor fi incluse în Master Planul de Dezvoltare a Zonei în următorii ani, precum și terenuri interzise pentru dezvoltare și vânzare. Ultima categorie include rezervații naturale și parcuri naționale, zone de graniță, terenuri de importanță strategică, terenuri pe care sunt amplasate monumente istorice și culturale, precum și categoria terenurilor agricole, atât de populare în rândul investitorilor.

Pentru a construi o clădire rezidențială pe teritoriul terenurilor urbanizate, străinii trebuie să obțină o autorizație de construcție, iar experții notează că acesta este un proces destul de intensiv în muncă, care poate fi accelerat având în mână documentația de proiect.

Prețurile terenurilor din Muntenegru variază între 40 EUR și 1.300 EUR pe metru pătrat de teren urbanizat pentru dezvoltare rezidențială, în funcție de locație și caracteristici.

Bulgaria

Astăzi, Bulgaria demonstrează o performanță bună a pieței imobiliare, care se redresează rapid după criză, precum și a terenurilor de vânzare, ale căror prețuri sunt în continuă creștere. Astfel, în 2015, cea mai semnificativă creștere a prețurilor a fost demonstrată de terenurile agricole din sud-estul țării: prețurile la acestea au crescut cu 25%. În același timp, costul terenului din Bulgaria rămâne unul dintre cele mai mici din Europa.

Persoanele străine nu au dreptul de a cumpăra terenuri; această oportunitate este deschisă doar persoanelor juridice. Înregistrarea unei companii în Bulgaria durează aproximativ 1 lună și va costa investitorul aproximativ 600 de euro; pentru a menține activități, este necesară angajarea unui contabil cu un salariu lunar. Cumpărătorii privați vor trebui să se mulțumească cu achiziționarea unei proprietăți gata făcute.

După tip, terenurile din Bulgaria sunt împărțite în cele pe care este permisă construcția - sunt în așa-numita zonă de „reglementare” - și cele care se află în afara planului de dezvoltare pentru o anumită zonă. Acestea includ terenuri agricole, adică acestea sunt zone fără „reglementare”. Dezvoltarea unor astfel de zone va necesita o permisiune specială din partea municipalității - un proces complex, de lungă durată, care poate dura ani de zile. De asemenea, administrația locală trebuie contactată atunci când se decide construirea unui obiect pe teren „reglementat”, care ulterior poate fi înregistrat pe numele unei persoane fizice.

Grecia

Conform legislației elene, străinii au tot dreptul de a cumpăra terenuri în țară, înregistrându-le atât pe numele unei persoane fizice, cât și al unei companii. Terenul nu este de vânzare în situri arheologice, zone împădurite, litoral sau rezervații naturale. Desigur, cu cât site-ul este mai avantajos, cu atât este mai mare prețul pentru achiziția lui. Cele mai scumpe parcele sunt aproape de mare, în imediata apropiere a zonelor mari populate.

În Grecia, există reglementări și concepte oarecum confuze pentru un cumpărător străin la început (prin urmare, atunci când faceți o tranzacție, merită întotdeauna să contactați un agent imobiliar de încredere). Aceasta se referă în principal la restricțiile privind dezvoltarea sitului, care sunt exprimate printr-un set de anumiți coeficienți:

• Coeficient de construcțieînseamnă câți metri pătrați pot fi construiți pe un anumit loc. De regulă, în mediul urban acest coeficient este de aproximativ unul sau mai mult de unu, în afara zonei populate este mai mic. Exemplu: pe un teren de 200 mp. m cu un coeficient de 1,2 puteți construi 240 mp. m de spațiu de locuit;
• Rata de acoperire stabilește ce parte a șantierului poate fi alocată pentru construcție. Exemplu: teren de 200 mp. m cu un coeficient de 0,8 înseamnă că clădirea nu poate ocupa mai mult de 160 de metri pătrați. m plot;
• Factorul de înălțime limitează înălțimea clădirii care poate fi ridicată pe șantier. De obicei, zonele situate, de exemplu, în apropierea unui aeroport au coeficienți de înălțime mici.

Toți cei trei coeficienți trebuie să fie consecvenți unul cu celălalt. Ca exemplu, puteți lua în considerare datele de pe site-ul descris mai sus. Deci, având posibilitatea de a construi 240 mp. m și având o limită de 160 mp. m pentru a acoperi terenul, puteți construi o casă cu două etaje de 120 mp. m - sau mai puțin de 160 mp. m și peste 80 mp. m plus verandă 80 mp. m, sau trei etaje de 80 mp. m, dacă coeficientul de înălțime o permite. Dacă în timpul construcției nu sunt selectați toți contoarele permise, iar coeficientul de înălțime permite, atunci mai târziu poate fi adăugat un alt etaj clădirii.

Spațiul de locuit în Grecia este calculat de laturile exterioare ale pereților exteriori. Subsolul, balconul, loggia nu sunt incluse in zona rezidentiala. Dezvoltatorii greci profită adesea de acest lucru pentru a „crea” contoare suplimentare.

La alegerea terenului, este necesar să se țină cont de coeficientul de dezvoltare, care depinde de tipul de amplasament. În Grecia, toate parcelele sunt împărțite în două categorii:

a) Teren inclus în planul așezării: coeficientul de dezvoltare al unui astfel de sit variază în funcție de lege în funcție de regiune de la 0,4 la 2,4, iar uneori, prin excepție, poate fi mai mare. Coeficientul exact trebuie clarificat cu autoritatea funciară și pentru fiecare parcelă specifică.

b) Teren, neincluse în planul localităţii: Construcția pe un astfel de șantier este posibilă numai dacă suprafața sa este de 4000 de metri pătrați. m sau mai mult. Excepție fac zonele adiacente drumului.

• Pentru un teren de până la 4000 mp. m suprafata construita este de 200 mp. m;
• Pentru un teren de 4000 până la 8000 mp. Suprafața clădirii este de 200 mp. m. + cuadratura rămasă se înmulțește cu un factor de 0,02;

• Pentru un teren de peste 8000 mp. m suprafata construita este de 280 mp. m + cuadratura rămasă se înmulțește cu un factor de 0,01.
• Coeficientul de dezvoltare pentru imobile comerciale (hotel, vile de inchiriat, birouri etc.) este de 0,2 pentru intregul site. În astfel de zone, este permisă construcția de cel mult două etaje (este posibil să se construiască și un subsol și o mansardă, a căror înălțime nu trebuie să depășească 2 m). Pentru a crește rata de dezvoltare, parcelele mari sunt cel mai adesea împărțite în mai multe parcele de 4000 mp. m fiecare.

Ca exemplu de calcul al bugetului pentru construirea unei case pe un teren achiziționat în Grecia, experții sugerează luarea în considerare a unui proiect pe insula Thassos. Un teren cu un grad ridicat de construcție în limitele unei zone rezidențiale i-a costat cumpărătorilor 125.000 de euro, iar construcția completă a unei case cu finisaje îi va costa 190.000-200.000 de euro. Astfel, costul total al construirii unei case cu un suprafata de 200 mp. m pe un teren de 11 acri în pini, la 150 de metri de mare, complet proiectat „pentru tine”, se va ridica la aproximativ 330.000 de euro.

Citiți continuarea articolului, în care vom vorbi despre caracteristicile achiziționării de terenuri în Germania, Cipru și Spania și, de asemenea, vom oferi o serie de recomandări ale experților pentru cea mai de succes tranzacție pe portalul nostru vineri, 29 aprilie 2016.

site-ul webmulțumesc Anna Shalygina pentru ajutorul acordat în pregătirea articolului ( ) , Natalia Kovaleva () , Maxim Pesochinsky () șiBogdan Micunovich ( ).

Nu există țări în Europa în care străinilor le este complet interzis să cumpere proprietăți imobiliare. Mai mult, în majoritatea acestora (inclusiv pe cele mai populare piețe externe din Marea Britanie, Germania, Spania, Italia și Franța), investitorii străini pot achiziționa proprietăți rezidențiale și comerciale în aceleași condiții ca și rezidenții locali.

Nu există restricții privind achiziționarea de bunuri imobiliare pentru străini în următoarele țări:

Cu toate acestea, legislația unui număr de țări europene conține restricții privind achiziționarea de bunuri imobiliare pentru străini. De exemplu, în Islanda și Liechtenstein numai rezidenții pot cumpăra locuințe. În Andorra, Ungaria, Danemarca, Polonia și Malta, investitorii din străinătate pot cumpăra proprietăți numai cu permisiunea autorităților locale. Există restricții privind achiziția anumitor obiecte și tipuri de imobile sau caracteristici speciale pentru anumite categorii de cumpărători.

Restricții teritoriale

Uneori, străinilor le este interzis să cumpere proprietăți în anumite zone din motive de securitate națională. De exemplu, în Grecia, cetățenii din afara Uniunii Europene (UE) și Spațiului Economic European (SEE) nu pot achiziționa proprietăți în apropierea bazelor militare și a granițelor naționale, în special în Insulele Egee de Nord-Est, Arhipelagul Dodecanez, unele regiuni din nordul Greciei. , Creta și Rodos. Interdicții similare se aplică în Turcia și Estonia.

Există, de asemenea, țări în care restricții pentru investitorii străini se aplică în întregi regiuni administrative. De exemplu, interdicțiile se aplică în aproape jumătate din Austria - Burgenland, Viena, Austria Superioară și Inferioară, Salzburg, Carintia, Tirol și Vorarlberg. În Elveția, străinii pot cumpăra cazare de vacanță doar în anumite cantoane, precum Valais, Vaud, Graubünden și Ticino. În Finlanda, străinii nu pot cumpăra proprietăți în Insulele Åland.

Restricții la achiziționarea de terenuri

Multe țări din Europa de Est și de Sud, ale căror economii sunt puternic dependente de sectorul agricol, interzic investitorilor străini să cumpere terenuri agricole.

Astfel, persoanele care nu sunt cetățeni ai țărilor UE și SEE nu pot achiziționa astfel de terenuri în Ungaria, Letonia, Lituania, Slovacia și Estonia, iar în Albania, Macedonia, Serbia și Croația această interdicție se aplică chiar și cetățenilor UE.

Restricții privind parametrii obiectului

În țările în care imobiliarele sunt la mare căutare în rândul investitorilor din străinătate, iar oportunitățile de dezvoltare sunt limitate la un teritoriu restrâns, se instituie adesea interdicții privind achiziționarea sau construirea de obiecte dintr-o anumită zonă.

Astfel, în Elveția, dimensiunea unui teren achiziționat pentru dezvoltare pentru străini este limitată la 1 mii m², în Muntenegru - 5 mii m² etc. În plus, în multe țări, achiziționarea de teren necesită obținerea permisiunii autorităților.

Restricții pentru persoane juridice și persoane fizice

Unele state impun restricții privind achiziționarea de obiecte și înregistrarea ulterioară a acestora pe numele unei persoane fizice, dar adesea această interdicție poate fi ocolită prin înregistrarea tranzacției în numele unei companii. Pentru a preveni abuzul de lege, unele țări europene au introdus o interdicție suplimentară privind achiziționarea de obiecte de către anumite categorii de persoane juridice. De exemplu, în Turcia, fundațiile și asociațiile străine nu pot achiziționa bunuri imobiliare (cu toate acestea, alte tipuri de companii au voie să facă acest lucru). În Elveția, firmele străine au dreptul de a cumpăra imobile numai dacă sunt listate la bursa elvețiană, iar un nerezident trebuie să dețină cel mult 33% din capitalul social într-o astfel de afacere.

Mai rar, achiziționarea de proprietăți imobiliare este interzisă cetățenilor din anumite țări; de exemplu, în Turcia, o astfel de interdicție se aplică cumpărătorilor privați din Armenia, Yemen, Cuba, Nigeria, Siria și RPDC. În același timp, cetățenii acestor state pot înregistra o tranzacție ca persoană juridică.

Adesea, după ce au aflat despre restricții, cumpărătorii străini de imobiliare încetează să mai considere o anumită țară ca prioritate. Cu toate acestea, restricțiile pot fi minore și uneori pot fi ocolite prin executarea unei tranzacții pentru companie. Principalul lucru este să găsiți un ghid de încredere, cum ar fi Tranio.

China, care găzduiește aproximativ 20% din populația lumii, are doar 8% din terenul arabil al planetei, motiv pentru care este lider în cumpărarea și închirierea de terenuri în alte țări. Continentul african este plin de ferme chinezești: în Republica Congo chinezii cultivă varză, în Angola chinezii culeg pește, iar în Mozambic culeg susan, caju și alune.

Acest lucru vă va surprinde, dar Statele Unite și Marea Britanie sunt la același nivel cu China în achiziționarea și închirierea de terenuri străine, în timp ce Rusia, dimpotrivă, își vinde în principal terenurile pentru nevoile altor oameni. Deși Codul nostru funciar, pe care îl puteți citi mai detaliat pe site-ul fondului electronic de documentație juridică, de reglementare și tehnică TechExpert, este foarte complex și există restricții pentru străini, achiziția de terenuri în Rusia de către cetățeni și companii străine este posibil. Deși în Rusia terenurile agricole nu pot fi vândute străinilor - doar închiriate.

Cercetătorii de la Universitatea Lund din Suedia au descoperit că majoritatea țărilor din lume cumpără sau vând terenuri (adică 126 de țări din 195 de țări din lume). Dar piața este dominată doar de China, Marea Britanie și SUA.

Comerțul global cu terenuri reflectă diferența dintre regiunile bogate și cele sărace. Cu unele excepții, țările mai dezvoltate din America de Nord și Europa, precum și economiile emergente din Asia și exportatorii de petrol din Orientul Mijlociu, sunt cumpărători pe piața globală de terenuri. Iar țările care își vând sau închiriază pământul sunt țări sărace din Africa, America de Sud, Asia de Sud-Est și Europa de Est.

China este cea mai activă țară din lume pe piața internațională de cumpărare de terenuri - cumpărând din 33 de țări și vânzând doar în trei. SUA se află pe locul doi - vinde în trei țări și cumpără din 28 de țări. Marea Britanie cumpără terenuri din 30 de țări, dar nu vinde nimic nimănui.

Următoarele țări cele mai active de pe listă sunt Brazilia, Australia și Etiopia. Toate vând în principal doar terenuri, deși și Australia și Brazilia cumpără. Argentina, Filipine, Sudan, Madagascar, Mozambic și Tanzania vând, în general, mai mult teren decât cumpără. Singapore, Țările de Jos și Arabia Saudită (regiuni dens populate cu terenuri agricole limitate) doar cumpără. Germania cumpără doar (din 20 de țări ale lumii).

Rusia cumpără teren în două țări, dar îl vinde în 14 țări.

Dimensiunile parcelelor care sunt cumpărate și vândute pe piața internațională sunt mici, dar nu sunt nesemnificative. Cantitatea de teren agricol care este cumpărat și vândut va crește deoarece numărul de oameni crește și resursele scad (în special apă și resurse naturale pentru cultivarea alimentelor).

Cumpărarea terenului în străinătate este ceea ce unii experți numesc comerț virtual. Acest nume a apărut datorită faptului că țările, cu ajutorul pământului, pot achiziționa un set de bunuri și servicii care nu sunt vândute sau cumpărate la nivel internațional. Astfel, o țară care are puțină apă dulce proprie o „importă” prin achiziționarea de culturi și produse cu consum mare de apă precum carnea și hârtia.

Tranzacționarea virtuală poate fi un lucru foarte bun. Poate permite țărilor să se specializeze în produse pentru care nu au resursele necesare. Țările cu o mulțime de terenuri agricole, cum ar fi Brazilia, SUA, Australia și chiar Rusia, pot ajuta la hrănirea lumii și vor fi recompensate financiar pentru acest lucru.

Dar există dezavantaje în comerțul internațional cu terenuri. Acest lucru poate duce la o utilizare slabă a resurselor naturale interne ale regiunii. Acesta este unul dintre motivele pentru care oamenii au protestat împotriva scoaterii migdalelor și fisticului din California în timpul secetei, care necesită multă apă pentru a crește (sunt culturi intensive în apă).

Comerțul virtual crește, de asemenea, riscul ca țările bogate să înghețe piața pentru resurse pe care țările sărace supraviețuiesc. În plus, dezvoltarea terenurilor poate afecta biodiversitatea, crește emisiile de dioxid de carbon și crește utilizarea apei.

Având în vedere creșterea populației lumii și amenințarea reală a schimbărilor climatice, nu este greu de imaginat că cantitatea de pământ pe care unele țări o vând altora va crește în viitor.

Unii cetățeni străini, care se mută în Rusia, nu doresc să locuiască într-un apartament, ci doresc să cumpere un teren și o casă. De exemplu, dacă o persoană avea astfel de proprietăți imobiliare în patria sa, atunci va fi neobișnuit și dificil pentru el să trăiască, așa cum se spune, „în cușcă”. În acest sens, întrebarea relevantă este dacă un străin care are un permis de ședere sau chiar un permis de ședere temporară poate cumpăra teren în Rusia. În acest articol vom oferi un răspuns detaliat.

Restricții legale

Nu există o interdicție completă privind achiziționarea de terenuri de către cetățenii străini în Federația Rusă. Adică, ca răspuns la întrebarea pusă, trebuie să spuneți acest lucru: o persoană care a sosit din străinătate poate cumpăra un teren în Rusia, dar nu oricine. Restricțiile sunt stabilite printr-o serie de acte legislative:

1. Codul funciar al Federației Ruse prevede că străinii și apatrizii nu pot achiziționa terenuri de graniță. Lista lor este stabilită personal de președintele Federației Ruse. În plus, se ia în considerare conținutul actelor juridice referitoare la problemele frontierei de stat. Pentru claritate, să dăm un exemplu: să zicem că cetățenii străini aveau voie să cumpere terenuri la graniță. Dacă un stat vecin dorește să-și mărească teritoriul, atunci acesta, în persoana cetățenilor săi, poate cumpăra tot terenul de graniță rusesc.
2. Codul funciar al Federației Ruse stabilește că achiziția de terenuri situate în Rusia de către cetățeni străini este inacceptabilă dacă obiectele imobiliare sunt „desemnate special”. Ce înseamnă exact acest lucru nu este specificat. Dar putem presupune că acestea sunt niște pământuri valoroase în sens literal sau figurat.
3. Normele restrictive sunt cuprinse și în alte acte juridice. Legea federală „Cu privire la cifra de afaceri a terenurilor agricole” prevede că aceste terenuri nu pot fi achiziționate de străini. Între timp, statul înțelege că din punct de vedere economic este nerentabilă instituirea unei interdicții complete a folosirii acestor terenuri de către migranți și organizații din alte țări. Prin urmare, de exemplu, un fermier din Kazahstan poate veni în Federația Rusă, poate închiria mai multe câmpuri și poate cultiva culturi. Este important de știut că parcelele în cauză nu pot fi transmise prin drept de moștenire unui cetățean al altui stat. Exemplu: o familie din RSFSR era formată din părinți și doi copii. Unul dintre fii a plecat la muncă la Harkov (Ucraina), iar celălalt a rămas la părinții săi. După prăbușirea Uniunii Sovietice, tatăl meu a murit. Dacă ne concentrăm pe normele Codului civil, atunci vor fi trei moștenitori în această situație. Dar trebuie să acordați atenție compoziției proprietății: un apartament, o mașină și un teren destinat nevoilor agricole. Dacă nimeni nu refuză moștenirea, atunci apartamentul și mașina vor fi împărțite în trei, dar terenul poate fi împărțit numai între moștenitorii care sunt cetățeni ai Federației Ruse.
4. Legislația cu privire la grădinărit și horticultură stabilește și anumite restricții. Un străin nu poate obține dreptul de proprietate asupra unui teren de tip dacha.

În toate celelalte cazuri, achiziționarea de teren de către un cetățean din străinătate care locuiește în Rusia este permisă. De asemenea, nu este interzis migranților să își exercite drepturile de moștenire.

O altă nuanță la care ar trebui să acordați atenție: vânzarea unui teren către o persoană care nu are cetățenia rusă este permisă (cu excepția situațiilor indicate mai sus). Dar o astfel de persoană nu poate cumpăra teren gratuit în Federația Rusă.

Cu titlu de clarificare: un cetățean al Rusiei, în anumite cazuri, poate înregistra dreptul de proprietate asupra unui teren care îi aparține cu drept de proprietate sau de utilizare gratuit. Într-o astfel de situație, migrantul nu va putea cumpăra decât această proprietate. Și apoi, după cum sa menționat deja, dacă nu există nicio interdicție în acest sens.

Pe scurt: este posibil să vindeți pământ rusesc unui străin care locuiește permanent în Federația Rusă sau unui cetățean al unei țări străine care locuiește în patria sa? Da, în principiu, acest lucru este permis. O zonă care nu este situată la graniță și nu are un scop strategic, agricol – destul.

Cum se încheie afacerea?

Pentru a vinde un teren unui cetățean străin, trebuie să respectați legile ruse:

• Codul civil al Federației Ruse;
• Legea federală care reglementează înregistrarea drepturilor de proprietate.

Contractul de vânzare-cumpărare se încheie la locația în care se află imobilul. Înregistrarea de către un notar nu este o cerință. Excepție: de exemplu, se achiziționează o casă și un teren, iar obiectele au mai mulți proprietari. În alte situații, puteți pregăti singur lucrarea dacă aveți o idee despre cum să o compuneți.

Lista documentelor pentru tranzacție este standard:

• hârtii imobiliare;
• actele de identitate ale părților.

Dacă pașaportul străinului nu conține o traducere a informațiilor în limba rusă, atunci acesta trebuie să fie certificat de un notar. Un permis de ședere nu va crea probleme.

Să adăugăm că un străin care dorește să cumpere teren sau alte imobile în Rusia trebuie să-și amintească obligația de a plăti impozite. Trebuie să știți că rata pentru nerezidenții din Federația Rusă este crescută. Poate că ar fi mai profitabil să obțineți mai întâi cetățenia rusă și apoi să vă gândiți la propria locuință.